郑建新
供给侧改革不仅仅体现为调整和改善工业结构，也体现为调整和完善城市综合体及其服务业的结构。本文拟以长沙市为例，研究地方政府如何通过去库存、降成本、补短板推动城市综合体发展，从而助力供给侧结构性改革。
湖南省城市综合体发展的基本情况
城市综合体是城市经济发展到一定阶段的产物。国际上以欧美为基础形成的共识是，人均GDP在4000美元，达到城市综合体发展的初步条件，当人均GDP达到10000美元以上时，综合体将步入快速发展阶段。2011年，湖南省人均GDP为24719元，超过了4000美元，标志着居民消费由生存型向发展型升级。与此同时，“十二五”期间，湖南省也开始发展城市综合体项目，项目数量逐年上升。根据湖南省统计局的摸底数据，截至2015年年底，全省共有已建成并运营的城市综合体50家，营业面积总计103.5万平方米。其中，长沙市最多，共24家，张家界、永州、邵阳尚未有已建成的综合体。
目前，从整体看，湖南省的城市综合体基本呈以下特点：
一是创造税收。城市综合体带动相关产业集聚，是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。据统计，一个城市综合体所创造的效益，与市郊7-8平方公里内商户所产生的效益相等。就湖南而言，1000万以上的重点纳税大户中有城市综合体5家，主要集中在零售业和房地产业。零售业中，城市综合体2015年纳税30831万元，占重点税源纳税总额的37%；房地产业方面，城市综合体2015年纳税额为21342万元，占重点税源纳税总额的22.6%。需要强调的是，上述城市综合体都分布在长沙市。
二是拉动消费。随着湖南整体经济的快速、健康发展，城乡居民收入增加，消费能力不断增强，区域性消费中心地位不断提升，消费品市场规模迅速扩大。据湖南省统计局摸底数据，目前已建成的50家综合体共有车位数3.07万个，综合体购物中心的儿童乐园等体验式消费、24小时书屋等文化创意产业对顾客有较大吸引力，研究数据表明，一个孩子在儿童职业体验馆体验一次大概是4个小时，家长们在这里停留时间平均达到5.4个小时，可见体验式消费为购物中心带来了多大的客流。2015年全年共产生客流量1.6亿人次，其中大部分城市综合体是2015年年中才开业的。
三是功能特殊。第一，实现产业集聚。以长沙市的部分城市综合体为例，比如北辰三角洲依托“三馆一厅”的文化资源优势，重点引入文化创意、健康养老、会议会展等为主体的现代服务业；泊富国际广场依托湖南出版集团的资源优势，在引入金融企业的同时，侧重引入科技教育、文化出版及软件信息服务业、企业服务、人力资源等企业；德思勤时代广场立足长沙市政府的电子商务基地试点政策，与阿里、雨花区政府合作共同建立创科孵化器，吸引电商企业入驻。第二，创造就业机会。据湖南省统计局的不完全统计，截至2015年年底，全省已建成的50家城市综合体商业业态中共有从业人员1.5万人，主要分布在零售业、餐饮业及服务业。第三，提供公共服务。城市综合体，它不是自然的产物，但却以最自然的方式存在于我们的城市生活，并且带动着人们的新生活。比如德思勤书店的24小时不打烊服务、华润万象汇西西弗书店的“站着太累，坐吧；买了太贵，抄吧”经营模式，都以贴近居民的体验式方式吸引了许多读者，并承担了社区图书馆的职能，尽管目前亏损，但创新的运营模式在为居民提供了公共服务的同时，也丰富了城市综合体的功能。
新常态下城市综合体供给端存在的问题
目前，城市综合体也存在一些问题：
（一）城市综合体存量较大
从全省来看，近几年湖南商业地产市场整体供大于求，去库存压力明显。以2014年为例，市场供应方面，新开工面积为1335.6万平方米，待售面积为618.7万平方米，合计1954.3万平方米。而销售面积仅为472.8万平方米。初略估算，在不增加开工量的情况下，按年均销售面积500万平米计算，市场上1954.3万平米商业地产面积需要约4年才能消化。就长沙而言，截至2016年3月，长沙市已建和在建的综合体共计44个，城市综合体总面积超过1500万平方米，专业调研机构数据显示，至2017年年底，长沙大型集中式商业存量将超过500万平方米。
就长沙市而言，2015年第四季度，写字楼市场共有7个项目交付。截至当季季末，全市空置率大幅上涨至45.1%，租金环比下跌至每月每平方米89.5元。在空置率较高的情况下，市场还有新增供应量。2016年1-2月，长沙市写字楼成交14.67万平方米，但同期写字楼新增供应量达18.58万平方米。在上述大背景下，城市综合体中的写字楼招租存在较大问题，比如笔者调研的德思勤城市广场反映，目前该综合体的购物中心运营良好，公寓出售率也比较高，但是其写字楼签约的企业仅有10余家。
（二）政府招商及企业入驻成本较高
一是政府招商成本高。就长沙市而言，当前，我国经济已步入新常态，但地方政府在招商引资上却存在“路径依赖”，仍然靠优惠政策“竞赛”吸引企业投资城市综合体。比如长沙市每个城区的地方政府为了促进本地区经济发展，都出台各种优惠政策吸引企业投资，企业为了追求自身利润也先“圈地”发展而不顾后续运营，最后的结果就是导致城市综合体扎堆。这一现象不仅不利于长沙市相关产业的合理布局和健康发展，也引起了各区政府之间为争抢税源产生的不良竞争，导致政府间财力的内耗，从而出现了经济学中的 “囚徒困境”，即每一个体从自身利益出发的理性导致了集体的非理性。
二是企业入驻成本高。由于城市综合体都属于高品质楼盘，旗下的写字楼均为甲类写字楼，租金相对于周边商圈要贵。比如万达广场，目前的市场行情为3.5元-4元/平方米/天，而处于较为成熟商业圈的运达广场写字楼则为2元/平方米/天，企业若想入驻新建的综合体写字楼，则要承担较高的入驻成本。
（三）城市综合体中有效供给不足
一是城市综合体同质化明显，难以提供特色供给。从目前长沙的现状看，已建成的城市综合体在定位、功能、业态组合和引进品牌都较为一致，“写字楼+公寓+购物中心+商业街”成了城市综合体的标配，而电影院、儿童乐园、亲子体验等也成为购物中心的标配，地处一个商业圈将很难提供特色化供给，从而难以吸引消费者。
二是商业业态受电子商务冲击较大，难以提供有效供给。数据显示，湖南省社会零售消费品总额增幅、城市综合体税收大户纳税额度都较2014年有所下降。从税收上看，1000万元以上纳税大户的零售业态城市综合体2015年纳税31803万元，比2014年下降了13.6%；从社会零售消费品总额看，2015年全省12023.97亿元，增速12.1%，比2014年放缓0.7个百分点。“互联网+”的思维尚未在城市综合体的商业业态中充分体现，线下与线上结合短时间内无法实现，从而难以为消费者提供有效化供给。
三是现代服务业尤其是高端服务业企业短缺，难以提供优质供给。城市综合体的写字楼之所以空置率高，主要原因是长沙市的现代服务业企业，尤其是高端的服务业供给不足，尚未出现更多“高大上”的实体企业与高品质的写字楼相匹配。此外，城市综合体吸引企业入驻，也仍然要依靠《湖南日报》、湖南广电等大型国有企业的带动辐射，这也是湖南非公有制经济发展的一大短板。
以城市综合体为载体推进供给侧改革
城市综合体本身属于城市发展进程中的一个自然产物，但是由于发展经济的热情导致目前可能局部库存较大。下一步，要站在国家治理的高度，厘清政府与市场关系，进一步去库存、降成本、补短板，提升湖南省现代服务业，实现经济稳步健康发展。
（一）去库存——控制增量，盘活存量
去库存，就是要地方政府按照中央城市工作会议精神，尊重城市发展规律，不能再按照以往的老路搞大拆大建，追求豪华气派。下一步，需在控制好增量的基础上，逐步消化库存。
一是要理性而为，适当控制增量。2015年中央城市工作会议指出，要尊重城市发展规律，要统筹空间、规模、产业三大结构，提供城市工作的全局性。城市综合体是城市的“地标”，它的发展势必要与地区的经济发展相匹配，要结合资源禀赋和区位优势，城市综合体之间也要形成错位发展、分工协作的发展格局。可结合城市工作适时出台城市综合体发展的相关意见，在库存较多的城市或区域，可减少或暂停土地供应，谨慎规划审批，控制好增量，给市场创造一个良好的预期。
二是要创新思路，着力盘活存量。2015年，国务院下发了《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，其中提到要“构建一批低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间”。目前的盘活存量可以按照国务院文件精神，鼓励多种商业业态的创新，有效利用社会闲置房产，在存量的商业空间与大众创业的需求中寻找连接点。一是可采取政府与社会资本合作的方式，政府可以提供场地作为创业者的孵化器，把提供场地、甚至提供财政补贴作为一种股权投资形式，然后用这个企业未来的增长来获取回报。二是通过政府购买服务的方式，鼓励专业机构盘活存量。比如目前有专业机构做的“优客工场”，即通过与拥有存量物业的业主方合作，对存量物业资产进行合理改造，为创业者提供从物业办公到管理咨询的硬、软件全方位服务。政府可以通过购买专业机构的相关服务，盘活写字楼存量，培育新兴企业。
（二）降成本——公平公开，实现共赢
降成本，就是地方政府要创新方式方法，改变城市综合体招商工作仍然停留在拼资源、拼政策上，把重心转移到为企业营造公开公平的环境上来，让城市综合体充满生机，实现政府企业双赢。
一要当好“引路人”，带领城市综合体走出“囚徒困境”。不可否认，地方政府引进城市综合体对本地区的固定资产投资、消费就业的拉动都有积极作用，但是单靠拼政策、拼资源的招商导致各行政区域之间竞争激烈，行政成本过高，不利于本地区经济的长远发展。建议地方政府层面出台相关指导意见，规范财税秩序，设立“权力清单”和“负面清单”，统一本地区的政策环境，保护各区发展经济和培植税源的积极性，建立利益共享的财政体制，带领地方政府走出“囚徒困境”，促进经济社会可持续发展。
二要做好“守夜人”，为城市综合体企业降低成本。新常态下，要进一步厘清政府与市场的关系，政府要扮演好“守夜人”角色，就是为企业降低各项成本。比如在审批方面，要进一步简政放权，优化流程，推行并联式审批，提高工作效率。在商户招聘方面，为企业提供招聘展位及便利，提高社会就业水平；在企业场外宣传方面，要积极给予相关支持；在基础设施方面，要发展综合交通枢纽，方便市民消费和企业入驻，从而为城市综合体创造良好的经济发展环境。
（三）补短板——创新模式，释放功能
补短板，就要牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，善于调动市场的力量来推动发展，补齐服务业这块短板。
一要引导企业创新商业模式，促进高端服务业发展。城市综合体的运营说到底是市场行为，政府应尊重市场规律，引导企业创新商业模式，从生产供给端入手，增加体验式消费等新型消费模式，满足个性化的需求，补上目前供给“短板”，让更多的市民愿意在实体店内消费，提升消费体验力；同时，要为综合体的发展注入互联网思维，购物中心可以通过整合互联网技术搭建全业务管理平台，打通线上线下交易，从只卖产品到提供多种场景服务方向发展，提升消费者的忠诚度和粘度，让线下消费活跃起来。
二要鼓励和试行政府购买服务，利用城市综合体更好地提供公共服务，释放城市综合体的公共服务功能。正如前文所述，城市综合体往往会承担提供就业、公共服务等职能，一方面，相对政府而言，作为市场主体的城市综合体具有技术、人才、资金、场地等资源优势，提供公共产品的效率往往更高；另一方面，由于公共服务的提供可为城市综合体聚集人气，从而吸引更多的居民前往消费，从而达到政府与城市综合体的双赢。因此，建议地方政府勇于创新，通过政府购买服务的方式积极引入城市综合体企业参与提供社区公益服务，形成政府统筹、企业为主、社会参与的社区服务供给模式，实现城市综合体的“综合”健康发展。
作者系湖南省财政厅厅长