邹琳华
十九大报告提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。发展住房租赁市场，已经被作为完善住房市场长效机制的重要组成部分。而住房租赁市场的发展，又需要以租购房同权等为制度基础。如果仍然将租房市场和产权住房市场割裂开来，原本可以选择租房的家庭将被迫购房， 租房市场是难以得到发展的。租购房同权，既是中国住房制度改革的重大突破之一，更是社会文明发展的一个重要标志。
尽管租购房同权是社会历史发展的必然趋势，但也有不少人担忧当前条件下，租购房同权是否存在推高租金的可能性。从土地经济学理论推断和具体实践层面看，这个可能性确实存在。据相关媒体调查，2018年春节后，北京、深圳等大城市住房租金均有较大幅度的上涨。根据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示，2018年2月，27个监测大中城市单套住房月租金中位数的均值为2875元，其中北京、深圳的单套住房月租金中位数已经分别达到7560元和5500元。为稳定住房市场租金，短期需要通过合理的政策制度设计，避免租购房同权后新的级差地租的产生。长期需要扩大基本公共服务的供给，增加租赁住房供给，夯实租购房同权的经济基础。
租购房同权的历史进步意义
以子女入学这一最重要的基本公共服务权利为例，相对于特权入学及购房入学，租购房同权无疑具有重要历史进步意义，有利于国家民族的长远发展。
从某种意义上说，根据住房产权就近入学，相对于按照权力或身份入学，也是一个社会进步。从特权入学到购房入学，表明了社会由崇尚权力向尊重财富的转变。在严格购房入学之前，即使家庭财富再多，如果没有相应的权力或社会关系作为铺垫，子女也很难进入名校就读。而在严格购房入学制度下， 只要能够买得起学区房，子女入学问题就能迎刃而解。在此，权力或身份并不起到唯一性、决定性的作用。家庭财富多寡对于优质基础公共服务的分配起到了决定性作用。
虽然严格的购房入学制度相对于权力或身份入学有一定的社会进步意义，但是，它仍然是一个相对落后、与当前经济社会发展水平不相符的社会制度。因为它直接对应的是义务教育，关系到社会的起点公平。如果起点公平没有基本的保障，越穷的家庭所能享受的基本公共服务也就越差，这实际上是一种劫贫济富的制度，与基本公共服务的理念相悖，将极大妨碍国家民族的长远发展。
租购同权不能用来、也不应当用来解决教育资源分配不均衡问题。以“就近入学”为原则将儿童入学资格与购房挂钩，则只是简单地将教育资源分配矛盾转移到了住房市场上。这不仅不能真正解决优质教育资源分配难题，还使本来就矛盾尖锐的住房部门更加成为了矛盾焦点。基础教育资源分配问题最终应由教育部门设法公开公平解决。家庭资产多寡、生源素质高低等都不应当作为优质基础教育资源分配的标准。住房市场既没有办法、也不应当替教育部门来解决这个问题。
从长远看，租购同权即使不会最终消除学区房，也会改变学区房市场格局，减少住房市场扭曲。社会分化加大是学区房存在与发展的大背景。由于社会分化的客观性，租购同权并没有办法消除学区房的存在。但租购同权会大大降低住房市场扭曲程度，从而改变学区房的格局结构。“老、破、小”等居住功能极差的学区房可能会大贬值，地下室、过道、厕所等曾具备学区房功能的不动产将失去流动性，部分被恶炒的热门学区房将面临洗牌。
租购房同权的最大受益者，不是子女打算上名校的家庭，而是租房上普校的家庭。租购房同权后， 这部分人虽然买不起房，但子女仍可以随父母在就业地租房入学，从而避免了“留守儿童”等人伦危机。租购同权符合市场经济规律， 契合社会公平正义。
租购房同权后租金上涨的可能性
2017年7月中旬，住房和城乡建设部等八部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。2017年7月17 日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确提出“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。
租购房同权后，由于现阶段“租房市场”内部结构较为复杂， 在“租房市场”内部可能会产生新的级差，从而造成租金上涨。新的租房“级差”的形成，其最直接原因是由于租购房同权后，优质学区出租房和一般学区出租房、正式出租房和非正式出租房之间可能享受着不同的公共服务权利。而租房“级差”形成的深层次原因，则是基础公共服务供给的不均衡、不充分。
根据古典经济学及马克思的级差地租理论，房屋租金主要来源于房屋之间区位（及其他重要因素） 的差距。市中心的住房显然能比市郊的同等住房要求更多的租金，毗邻地铁站、学校等的住房也往往租金不菲。而居住在城市最边缘的人群不需要支付级差地租，所谓的“房租”实质上主要是建筑物的折旧。从理论上看，租购房同权是否会推高租金，关键要看租购房同权是否会形成“出租房”之间新的“等级差别”。
租购房同权后，在“租房市场”内部，可能会产生两类新的“级差”。这两种新的“级差地租”如果形成，都将推动租金的上涨。
第一类级差是优质学区出租房与一般学区出租房的级差。租购房同权之前， 租房家庭的子女都不能享受与购房家庭子女同等的入学权利；租购同权后，租房家庭的子女都拥有了与购房家庭子女同等的入学权利。可以说， 租房家庭子女享受的公共服务权利都发生了由无到有的提升。但租房家庭之间是否因此形成显著的等级差别，则取决于相应的制度设计。一般而言，由于多数出租房屋并无名校学区，这些出租房屋间享受的公共服务权利差距总体接近于零。至于名校学区， 入学条件更为苛刻复杂，仅凭租房能入学的可能性也微乎其微。总体而言，租房家庭之间由此形成显著的等级差别的可能性并不大。如果通过合理的制度设计来保障优质基础教育资源分配的公平性，则可以进一步降低由此推高租金的可能性。
第二类级差是正式出租房与非正式租赁住房的级差，这类级差是显著而巨大的，将构成推动租金上涨的直接主要动力。在农村人口大量转移和快速城市化的背景下，各大城市内均存在一个庞大的非正式租房群体。在租购同权政策实施层面，这一群体属于被遗漏的对象。从政策实施者的视角看，他们既没有买房，也没有租房，他们完全“隐身”。但他们也没有真的流落街头，他们又实实在在地生活在这个城市。他们“租住”在城中村、小产权房、地下室、简易房等各种非正式出租房之中。他们不能提供正规的租房发票、租房完税证明。当然他们寄居于此并不是为了逃避相关监管，而仅仅是因为家庭收入较低。他们并不是为了低效率过剩产业而存在，他们也是整个城市正常运转所必不可少的一部分。
可见当前特殊历史阶段，在实施层面存在两种截然不同的“租赁房”。
一种是正式出租房，能提供租房发票、完税证明，能在住房租赁监管平台合法登记备案，租购同权后有望享受与自有产权房同等公共服务权利。如根据北京市八部门2017年9月28日发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，租房家庭子女接受义务教育需要连续单独承租并实际居住一定年限，且在住房租赁监管平台登记备案，其他各城市的政策也大同小异。一般只有租住在商品房或政府租赁房内，才可以享受这些公共服务权利。
另一种是城中村、小产权房、地下室、简易房等非正式租赁住房，这些“租住”在非正式租赁住房中的家庭也是城市不可或缺的“新市民”。但他们不能提供正规的租房发票、租房完税证明，没法在住房租赁监管平台登记备案，租购同权后也不能同等享受基本公共服务。
显然，租购房同权之前，这两种“租赁房”都难以享受基本公共服务，差别主要在于舒适度。租购房同权之后，“租住”这两种“租赁房”的差别就不仅仅在于舒适度，至少还包括子女的基础教育。从现实角度看，为了下一代的未来，为了避免留守儿童危机，这些原居住于非正式出租房中的家庭都将有更大的动力竞租正式出租房。供求规律将发生作用，租金将因此被推高。从理论角度推断，有了这两种“出租房”之间新的巨大等级差别，根据级差地租理论，正式出租房必然会要求租房者支付更高的租金。
总之，租购房同权后，如果正式出租房可以享受购房同等的基本公共服务，而非正式出租房继续无法享受基本公共服务，则正式出租房的房租可能会因需求增加而上涨， 租赁新政的推行将因此增加新的阻力。反之，如果租住在非正式出租房中的家庭也能同等享受子女入学等公共权利，则租购房同权并不会产生此类新的等级差别。根据级差地租理论，租金也不会因此而推高。
对策建议
租购房同权是一项利国利民的政策重大举措，但如果因实施不当而推高了住房租金，则难免会引起社会各界的猜疑或误解。为避免租购房同权后租金上涨，提出以下应对措施：
一是加大政府对基本公共服务投入，多渠道扩大基本公共服务供给。租购房不同权的一个重要现实原因是基本公共服务供给不足，难以满足各类家庭的需求。可以说， 基本公共服务供给不足，是租购房同权后租金可能上涨的最根本原因，这需要不断扩大基本公共服务供给。扩大基本公共服务供给，首先需要合理划分各级政府的财权事权，以人口流入地为重点，加大政府在基本公共服务方面的投入；其次，需要破除制度障碍，多渠道吸引社会资本参与基础公共服务领域投资，鼓励扶持民间资本投资基础教育等，从而不断扩大基础公共服务的供应能力。
二是适时将租购同权进一步升级为公共服务国民待遇，消除“租赁房”市场内部新的巨大等级差别，让“租住”在城中村、小产权房、地下室、简易房等各种非正式出租房之中的家庭也能同等享受基本公共服务。这样不仅可以避免形成新的级差地租，从而稳定城市住房短期租金，促进租赁新政的推行。还能提高国民整体素质、促进社会公平，进而助力于国家、民族的长远发展。
三是做好农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，扩大租赁住房供给。住房市场的稳定为加快住房制度改革和完善住房市场长效机制创造了宝贵的时间窗。2018年是中国住房制度改革的攻坚年与关键年，而土地制度特别是农村集体土地制度改革是决定住房改革成败的关键性制度。利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房是一项具有伟大历史意义的改革尝试，它同时涉及集体土地开发利用和发展住房租赁市场两大长效机制关键性议题。如果运用得当，可以较低成本扩大租赁住房供给，从根本上改变中国城市住房市场的高房价格局。短期内需要在总结经验基础上稳妥有效推进，同时注重解决好如何与“小产权房”划清界限这一难题。
四是建立制度，保障优质基础教育资源的公平分配。租购房同权后，为进一步避免学区房投机或租金上涨，优质学（片）区还可以实施多校划片、优质和普通学校相互搭配的办法。在此基础上，优质学校的录取采取电脑抽签或综合评分法。综合评分法的标准应与住房条件或生源素质无关，但应有利于降低社会成本。比如借鉴香港经验， 如有兄弟姐妹在该校就读，可以赋予一个较高的分值。
作者单位：中国社会科学院财经战略研究院