牛三元
内容提要：
2024年9月26日召开的中共中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳。9月下旬以来，各地区各部门积极落实中央要求，有效落实存量政策，加力推出增量政策， 形成了一整套政策“组合拳”。自10月初以来，房地产市场带看量、成交量和库存等各项指标已出现回暖迹象，政策优化调整取得了积极效果，市场进一步形成利空出尽的向好预期。要进一步推动一揽子政策落地见效，还需重点关注房地产企业的资金安全、各方面政策的协同性，以及围绕“严控增量、优化存量、提高质量”统筹发力。
2024年9月26日召开的中共中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳。9月下旬以来，各地区各部门积极落实中央要求，有效落实存量政策，加力推出增量政策，形成了一整套政策“组合拳”。自10月初以来，房地产市场各项指标已出现回暖迹象，政策优化调整取得积极效果。系统落实房地产相关政策，既是应对当前市场面临新情况新问题的重要举措，也是落实党的二十届三中全会关于进一步全面深化改革要求的积极部署。面对当前政策落地见效过程中存在的一系列难点和堵点，仍需持续扎实统筹推进，提高房地产相关政策的针对性和有效性。
房地产一揽子增量政策加快落地
9月24日，央行会同金融监管总局宣布5项房地产金融支持政策，包括降低存量房贷利率、降低二套房首付比例、扩大央行保障性住房再贷款支持、延长两项房企融资政策措施和支持收购房企存量土地。10月8日，国家发展改革委介绍一揽子增量政策，包括促进房地产市场止跌回稳等五方面内容。10月12日，财政部宣布3项房地产财税支持政策，包括允许专项债券用于土地储备、支持专项债券收购存量商品房用作保障性住房、优化完善相关税收政策。10月17日， 住建部等五部门详解“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”。
根据住建部网签数据，10 月全国新房网签成交量同比增长0.9%，二手房成交量同比增长8.9%。 图/ 中新社
房地产市场各类限制性政策进一步取消。北京、上海、广州、深圳四个一线城市调整了住房限购等政策措施。海南省东方市、澄迈县、文昌市宣布全面取消商品住房购买及交易限制政策，海南实施超过6 年的房地产“全域限购”有所松动。截至2024年10月底，已有重庆、四川、广东、湖北、云南等10余个省市出台了省级层面促进房地产市场健康发展的政策文件，武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市优化了房地产市场政策。当前四个一线城市和江苏、山西等省市已宣布取消普通住宅和非普通住宅标准。
居民房贷利息负担已降至历史最低水平。据贝壳研究院统计，2024年8月，50个重点城市首套和二套住房贷款平均利率分别为3.29%和3.70%， 分别较年初下降55个和71个基点。10月21日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，其中5年期以上LPR降至3.6%， 较上月下调25个基点。2024 年三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，创有统计记录以来新低，较2021年四季度的高点已下降230个基点，据作者估算，相当于在月供金额不变的情况下，居民购房支付能力提高了20%以上。国际经验表明，房贷利率连续大幅下调是房地产市场企稳的重要支撑。
城中村改造和项目融资支持“白名单”进一步落实。哈尔滨市发布通知为城中村改造项目增加“房票”安置方式。广东金融监管局提出将商品住房项目全部纳入“白名单”。烟台提出指导房企通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善现金流， 尽快达到“白名单”条件标准，修复一个、消化一个。河南省提出，鼓励采用货币化方式安置，既解决好城中村居民的安居问题，又有效消化市场库存。
房地产政策优化调整取得积极效果
（一）房地产市场各项指标边际回暖
新房和二手房中介带看量明显提升。根据住建部数据， 国庆假期多数参与促销活动的房地产项目到访量同比增长超过50%。贝壳研究院监测数据显示，国庆假期50个重点城市二手房日均带看量同比增长43%，为近4年峰值，其中一线、二线和三四线城市带看量分别增长50%、40%和43%； 10月50个重点城市新房和二手房带看量环比分别提升50%和16%。
新房和二手房成交量显著提升。根据国家统计局数据， 1—9月，全国新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，跌幅比1—8月收窄0.9个百分点；其中住宅销售面积下降19.2%，跌幅比1—8 月收窄1.2个百分点。贝壳研究院监测数据显示，2024年国庆假期，50个重点城市新房日均成交量同比增长65%，二手房日均成交量同比增长98%。根据住建部网签数据，10月全国新房网签成交量增速在今年首次由负转正，同比增长0.9%，二手房成交量同比增长8.9%，总量同比增长3.9%； 新房、二手房网签量环比分别增长6.7%和4.5%，总量环比增长5.8%。分区域看，一线城市增长更为明显。新房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。
新房库存情况正在逐步改善。本轮房地产市场调整的一个重要特征，是供给端的调整先于需求端的调整，主要表现在新开工面积的降幅大于销售面积的降幅、土地购置面积的降幅又高于新开工面积降幅。供给端的快速收缩预示着新增供给下降，有利于加快库存去化，推动市场在收缩中形成新的均衡。对比新开工和销售情况看， 2021年4月当月全国房屋新开工面积同比下降9.3%，比销售面积当月同比开始下降提前3个月，且新开工面积的下降幅度持续显著大于销售面积下降幅度。2022年、2023年和2024年1—9月，房屋新开工面积同比分别下降39.4%、20.4%和22.2%，而商品房销售面积同比分别下降24.3%、8.5%和17.1%。对比土地购置和新开工情况看，房地产开发企业土地购置面积自2019年以来持续下行，2019—2022年房企土地购置面积同比分别下降11.4%、1.1%、15.5%和53.4%，且2021和2022年的跌幅均高于当年新开工面积的跌幅。2023年和2024年1—9月房企土地购置费用同比分别下降5.5%和6.9%，房企土地购置量还在收缩。2024年5月以来，商品住宅待售面积同比增幅持续收窄，从24.6%下跌至9 月的20.8%。
（二）市场进一步形成利空出尽的向好预期
市场预期明显改善，信心显著增强。2024年二季度央行城镇储户问卷调查显示，预期下季房价“上涨”的居民有11.0%，与一季度持平；预期下季房价“下降”的居民有23.2%，比一季度高1.2个百分点。新政出台后，居民预期显著改善。中指研究院月度居民购房意愿调查显示，8月底至9月底，预期房价上涨的居民比例从8%提高到18%，预期房价下跌的比例从39%减少至24%。10月贝壳找房景气指数环比上升71%，经纪人信心指数也升至50以上的强预期区间。
本轮政策调整效果整体好于“5 • 17”新政。从百强房企销售情况看，“5 • 17” 新政后百强房企单月销售金额同比降幅从4月的-45%收窄至5月的-35%，改善10个百分点，到6月累计改善22个百分点；本轮政策调整后，百强房企单月销售金额同比从9月的-40.8%变为10月的9.5%，改善50.3个百分点。从30个大中城市新房销售面积看，9月至10月，商品房销售面积同比从-40%转为增长6%，4月至5 月降幅收窄幅度不足3个百分点。从居民预期看，4月至5 月，预期房价上涨的受访者比例从12%下跌至11%；8月至9月，这一比例则从8%上涨至18%。存量政策效果持续发挥，增量政策效果快速显现， 市场预期进一步好转。
（三）我国新房价格整体已处于底部区间
根据国家统计局数据，10 月70个大中城市新房和二手房价格环比均下跌0.5%，自2021 年9月以来的38个月中，分别有32个月和35个月房价下跌。但从房价收入比和租金回报率两个指标观察，我国新房价格已呈现出比较明显的底部区间特征。
房价收入比的低点一般是房价的底部。2008年三季度， 我国房价收入比达到1998年以来的最低点7.4，到2009年3月房价环比止跌。2015年一季度，房价收入比达到阶段性低点6.6，到2015年4月房价环比止跌。可以看出，以上两次房价探底过程中都出现了房价收入比达到阶段性底部的现象， 表明房价下跌促使居民支付能力改善，有助于房价企稳。2024年房价收入比到达历史低点。一季度，全国房价收入比达到6.27，是1998年以来的最低点。购房者支付能力改善， 有助于加快需求释放，推动房地产市场回暖向好。
租金回报率提高对房价筑底形成支撑。房价下跌带来租金回报率的上涨，且通常伴随着货币政策的宽松，导致租金回报率和无风险利率的利差增大，持有和投资房产的吸引力增强，有利于推动房价进一步企稳。例如，2014年11 月，Wind数据显示，百城租金回报率开始超过10年期国债收益率，相比其他投资手段，此时购房后通过出租获益更有吸引力，强化了居民购房需求，带动房地产市场逐步企稳，到2015年4月，房价环比止跌回升。租金回报率开始超过无风险利率。2024年6 月，Wind披露的数据显示， 百城租金回报率近年来首次超过十年期国债收益率约3个基点。上海、广州等城市租金收益率已超过一年期国债收益率，哈尔滨等城市租金收益率已超过十年期国债收益率。
图为山西太原一售楼部销售人员为市民介绍商品住宅。 图/ 中新社
进一步推动政策落地见效需重点关注的方面
（一）高度关注房企资金安全对市场企稳回暖的影响
房地产企业资金仍然十分紧张。虽然商品房销售的提振有利于改善房企回款，但当前房企的资金仍然十分紧张，须高度重视。具体表现如下：一是房地产开发资金来源仍处低位。2022和2023年，房地产开发资金来源同比分别下降25.9%和13.6%。2024年1— 9月，房地产开发企业累计到位资金78898亿元，同比下降20.0%。二是房企融资环境没有明显好转。据中指研究院统计，2024年前10个月，房地产行业债券融资总额4420.0 亿元，同比下降25.6%，其中信用债融资同比下降23.8%。据克而瑞数据，2024年前10 个月，65家典型房企的累计融资总量为3872.29亿元，同比减少24.9%。三是房企偿债压力仍然较大。2024年房企到期债券规模7703.1亿元，与上一年到期债券余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体规模仍处于较高水平，2025年房企到期债券余额仍有约7000亿元。根据中房网统计，2024 年中期50家上市房企的现金持有量比年初减少9.56%，总有息负债只下降了0.65%，短期有息负债反而增长1.87%。根据Wind、中指数据CREIS 统计，25家代表性房企净负债率为78.2%，较去年同期上升4.3个百分点；现金短债比为2.0，较去年同期下降0.2。
房企融资支持政策有待进一步优化完善。当前待售非居商品房面积占比高达48.4%， 是房企库存的重要部分。但房企很难依靠非居资产从商业银行获得贷款。2024年1月24日中国人民银行办公厅和国家金融监管总局办公厅联合发布的《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，对持有非居商品房的房企融资起到很好的支持作用，宜作为一项长期政策固定下来。2022年提出的“金融16条”支持范围宜进一步扩大。进一步加大信贷融资授信对混合所有制及民营房企的支持力度，进一步扩大债券融资和股权融资的支持范围。
（二）各方面政策的联动协同性仍须进一步增强
2023年年底以来，中央经济工作会议、中共中央政治局会议、《政府工作报告》、党的二十届三中全会等重要会议和文件都反复强调“增强宏观政策取向一致性”。房地产产业链长、影响因素多，涉及住建、金融、财税、自然资源等多个部门，更需要统筹推进相关政策，注重联动协同效果。
一是保障性和商业性金融政策宜加强协同。2024年5 月17日，央行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，公积金首套房利率降至2.85%。2024年以来，5年期以上LPR已累计下降了60个基点，商贷利率也跟随LPR下调，在广州、长沙等城市已出现首套房贷利率接近或者低于公积金贷款利率的“倒挂”现象，一定程度上制约了商贷利率的进一步下行。
二是房地产项目融资和企业融资政策应加强协同。项目销售回款是房企重要的资金来源，房企在项目开发周期内一般采用以开发贷偿还前期融资、以销售回款偿还开发贷的方式实现资金滚动。2024年10月17日，住建部等五部门提出，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元， 城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。但是，仍有一些房企反映预售资金监管过于严格，虽然项目完工资金保障充分，但房企难以有效运用项目回款资金进行开发投资，销售端的回暖难以有效传导至企业和开发投资端。
三是商品房去库存和发展保障性住房政策应加强协同。收购存量商品房用作保障房可以起到去化商品房库存、补齐保障房短板、为房企补充资金三方面作用。但总体来看，当前再贷款收储商品房作保障性住房进度不及预期。据克而瑞统计，截至2024年二季度，全国已有超70个城市表态支持存量房收购相关事宜，但已收购规模仅占全国待售商品住宅总存量的1.9%左右，保障性再贷款仅发放121亿元，不到总量的4%。收储存量商品房作保障性住房，主要难点是收购价格难以谈拢，政府收储折扣一般是5—6折，但房企合意的折扣价多在7折以上。此外，政府收储商品房一般有现房、整幢和面积限制等要求，符合标准的项目数量不多。
（三）“严控增量、优化存量、提高质量”仍须系统发力
土地出让“减量提质” 面临地方财政不足的约束。当前，去库存政策已扩展至收储房企存量土地，资金来源方面已经在土地相关贷款政策上有所突破。截至2024年上半年，有数据的27家上市房企土地储备较上年年底平均减少8.2%，总储备较上年同期减少19.9%，但土地储备的降幅显著低于销售降幅。待售新房是房企核心可变现资产，收储难度大；土地二级市场不活跃， 房企变现难，政府收购支持政策更易落地。但是，地方通过控制新出让土地数量实现“去库存”面临财政制约。财政部数据显示，2024年1—9月， 地方一般公共预算本级收入91349亿元，同比增长0.6%， 但政府性基金预算收入27609 亿元，同比下降22.5%；其中，国有土地使用权出让收入23287亿元，同比下降24.6%。受财力不足影响，地方容易出现土地“越卖越多、越多越贱、越贱越卖”的螺旋式下行。根据克而瑞研究中心监测，全国300城9月土拍平均溢价率为3.8%，较上月下降0.3 个百分点。
非居商品房“去库存”仍有较大空间。按照“累计新开工面积-累计销售面积=库存” 计算，截至2024年9月，我国办公楼和商业营业用房库存达21.9亿平方米，按2023年销售情况全部售完需要24年，沉淀资金超过2.1万亿元。据市场机构估计，截至2023年底，全国省会城市甲级写字楼空置率普遍超过20%，重点城市购物中心空置率还在上升。具体原因，一是税费偏高抬升交易成本。在交易环节，商业、办公用房再交易契税、增值税等合计税率超过10%，且无法享受住宅交易的个人所得税、土地增值税、印花税等减免政策。在持有环节，房产税为租金收入的12%，税收负担较重。二是贷款困难影响交易意愿。由于商业、办公等非居住商品房评估价值相对较低、贷款条件相对较高，交易时办理按揭贷款较为困难。三是规划占比偏高，降低交易价值。住宅项目配建商业、办公等非居住商品房比例较高。2010年以来， 非居住商品房新开工面积占房屋新开工面积的比例在27%左右，显著高于2010年以前20% 的水平。四是商业办公类土地续期无保障。当前对非居用地使用年限续期仍无明确规定， 许多闲置的非居商品房建成时间较早，剩余使用年限少，流动性较弱。
改善性住房需求对市场的拉动作用还未充分释放。根据“七普”数据，我国有31%的城镇住房楼龄超过20年，这部分老旧住宅面积明显偏小、不适应居民改善升级的要求，但占二手房挂牌总量的一半，占成交量的三成，总体供大于求。我国当前城镇人均住房面积在41 平方米左右，大致与日本和英国的水平相当，距离美国、德国等发达国家还有一定差距。未来进一步提高我国居住水平的政策重点在于增加套均住房面积， 但长期以来实行的“90/70”政策、普通和非普通住宅标准等限制住房面积的政策惯性仍然存在，大户型、改善性住房产品供给仍然相对不足。
下一步，应充分把握市场需求回暖、各方预期好转的政策窗口期，持续优化完善房地产企业融资环境，提高各类政策取向一致性，进一步推进取消普通和非普通住宅标准落地，推出收购房企存量土地相关实施细则，加快非居商品房“去库存”，促进房地产市场止跌回稳。
作者为国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任、副研究员
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