梁 伟
内容提要：
作为房地产市场的重要组成部分，商办地产有效去库存能够加快促进房地产行业平稳健康发展。当前，国家正加快构建房地产新发展模式，推出了一系列消化存量、优化增量的政策措施，城市更新、“好房子”的建设也为商办地产去库存提供了机遇。同时， 商办地产去库存也面临着诸如供需结构失衡、投资收益较低、金融支持不足、交易流转困难、管理水平滞后等共性问题。各地要加强科学规划，强化政策扶持、优化开发流程，同时，房地产企业要转变经营思路，加大销售力度，推进商办地产及时去库存，促进房地产市场平稳健康发展。
作为国民经济的重要支柱产业，房地产业对经济社会发展起着举足轻重的作用。商办地产作为房地产业的重要组成部分，伴随着城市化进程的加快，经历了从无到有、从小到大的发展阶段，在繁荣市场经济、提升城市品质等方面发挥了重要作用，同时也出现了各种问题。当前，全国房地产市场供需关系发生重大变化， 各地不断构建房地产发展新模式。赣州市作为全国70个大中型城市之一、江西省第二大城市，面临商办地产去化的难题，具有一定的代表性。本文选取江西省赣州市，通过与当地行业部门召开座谈会、发放调查问卷以及对部分重点房地产开发企业进行专题调研等方式，力图梳理总结出商办地产去库存的有效对策建议。
赣州商办地产总体情况
（一）商办地产投资占比有所下降
2023年，赣州市房地产开发投资下降6.0%，降幅较上年扩大2.4个百分点。其中，商办地产投资下降17.1%，低于房地产开发投资16.1个百分点，占房地产开发投资的12.2%，占比较上年回落1.6个百分点。商办地产中，商业营业用房投资下降10.2%，较上年回落5.5个百分点；办公楼投资下降58.4%， 较上年回落59.1个百分点。
（二）商办地产销售情况不容乐观
2023年，赣州市商品房销售面积下降27.0%，降幅较上年扩大21.0个百分点，而其中的商办地产销售面积由正转负，下降18.9%，低于上年60.9 个百分点，占全部销售面积的12.7%。商办地产中，商业营业用房销售面积下降17.2%， 较上年回落56.2个百分点；办公楼销售面积下降31.3%，较上年回落97.9个百分点。
（三）商办地产去库存周期较长
2023年，赣州市商品房待售面积112.3万平方米，同比增长11.7%，其中，商办地产待售面积41.4万平方米，同比增长68.6%，占全部待售面积的36.8%，占比较上年提高12.4 个百分点。从待售时间看，待售3年以上的商办地产面积为10.6万平方米，占全部商办地产待售面积的25.6%；待售1-3年的商办地产面积为17.6 万平方米，占42.6%；待售1 年以下的商办地产面积为13.2 万平方米，占31.8%。从去化时间看，2023年，赣州市商办地产现房销售面积为29.5万平方米，按照这个销售速度，去化周期为16.8个月。
（四）商办地产库存地域集中度较高
受电商企业和互联网的冲击，中心城区集中了赣州市大量商办地产库存。2023年， 以章贡区、赣州经开区、赣州蓉江新区、南康区、赣县区为主体的中心城区共有商办地产待售面积18.6万平方米，占赣州市商办地产待售面积的44.9%。其中，中心城区商办库存又主要集中在章贡区和南康区。2023年，章贡区商办地产待售面积6.0万平方米，南康区商办地产库存面积9.0万平方米，二区合计占中心城区商办地产库存面积的80.6%。
当前商办地产去库存面临的机遇
（一）聚焦去库存，政策精准发力
今年4月召开的中共中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待， 统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；9月召开的中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”。各地各部门优化调整房地产平稳健康发展政策，打出一套政策“组合拳”推动房地产市场消化存量、优化增量、提高质量，支持居民刚性和改善性住房需求，这些举措释放出强烈的稳增长、稳楼市信号，进一步提振房地产市场信心、改善市场预期。当前商办地产去库存工作看似困难重重，但政策环境在持续改善， 政策效应逐步显现。
一是新型城镇化加速推进、工商业发展需求增加、居民收入不断提高，商办地产仍有较大的投资空间。这说明商办地产依然具有较大的潜在需求，或者说去库存的底层逻辑没有变化。二是房价持续下行，居民购房压力减轻。当前，房地产市场进入了“低房价、低首付、低利率”状态， “限购限贷限价”等限制性政策已基本取消或放宽。三是去库存资金加速进入。除居民家庭的自持资金外，实体企业购房、房企“以购代建”、政府收购存量房等，都有利于商业地产去库存。
实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。图为江西赣州主城区章江水域。 图/ 中新社
（二）城市更新不断推进，释放更多需求
党的二十大报告指出， 实施城市更新行动，加强城市基础设施建设， 打造宜居、韧性、智慧城市。当前，我国城市发展已进入到了城市更新的历史新时期，城市更新必然会撬动大量的商办地产增量建设，实现存量的提质改造和增量的结构调整相结合，必将为商业地产带来更大的发展空间。当前，各地城市更新在政策、方式等方面都有待完善，随着城市更新的深入推进，相关政策将有较大的优化空间。城市更新将成为房地产行业的主要发展模式。
（三）新发展模式加快构建，未来大有可为
加快构建房地产业发展新模式是中央的重要决策部署, 要不断完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场止跌回稳。在产业定位上， 由政府保障群众基本住房需求，由市场满足群众改善型需求，实现市场、保障两条腿走路；在商业模式上，房地产业将改变过去重资产、高周转为主的模式，更加注重轻资产运营和持续的经营现金流； 在流通方式上，由过去销售为主的方式转为租购并举；在市场结构上，由过去的增量市场为主转为存量市场为主， 更加注重现房销售；在产业属性上，房企从提供有形产品向提供无形产品转变，物业管理、商业运营、健康养老等将成为新的模式，实现“住有所居”向“住有宜居”的变化。
（四）改善型需求不断释放，“好房子”将成为主流
住建部多次强调要建设“好房子”，住房发展最根本的目的还是要回归到让人民群众住上更好的房子。“好房子”需要有好户型、好材料、好设备，绿色、低碳、安全、智能，让居民住得健康放心、安全舒适。按照住建部的“好房子”标准，当前国内大部分商办地产仍有一定差距，还有较大的发展潜力。“好房子” 不仅要满足居民的物质需求， 还要满足居民精神层次的享受，如良好的物业服务、和谐的社区关系等，不断提升服务和管理水平。
赣州商办地产去库存面临的主要问题
（一）供需结构失衡，同质化现象严重
近年来，随着城市规模扩张，赣州市商办地产供给不断增加，而经济下行压力的加大、线上消费的兴起，致使传统商业场所需求日渐萎缩，已建成的写字楼、商业用房无法与新兴业态有效对接匹配，造成空置现象严重。2023年，赣州市商办地产待售面积112.5 万平方米，比上年增加11.8万平方米，市场供应增加但需求不够旺盛，居民投资信心不足，导致市区商办地产销售不畅，库存增加。
此外，供应产品同质化严重。大多数商业地产功能定位相似，项目品牌、经营方式雷同，无外乎是超市百货、服装、餐饮、化妆品、娱乐、休闲的组合标配。更有甚者，引进的商户都是同一家。不同的商业综合体为消费者提供同样的服务，差异化不明显，加剧了竞争，很大程度影响了城市商业综合体的持续有效运营。另外，受房地产市场下行、居民投资信心不足的影响，商办地产去化较为困难。
（二）租赁成本偏高，投资收益较低
通过调研了解，商办用房出租涉及房产税、印花税、土地使用税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育费、个人所得税、企业所得税等， 且租赁税率较高。商办地产不同于住宅地产，购买的主要目的就是为了获取投资的经济收益，而商办地产近年来遇冷的另一大原因就是投资回报率明显下降，从原先的“一铺养三代”变为“三代供一铺”。调研发现，除部分热点商圈外，大部分商办项目较难实现盈利，租售情况不理想， 库存较多。如，赣州市中心地段某商业综合体在2016年时，房租回报率能达到8%左右，而目前房租回报率只有3%—4%。
（三）投资主体小众，金融支持不足
目前银行业金融机构为把控自身风险，对商办地产信贷支持尤为谨慎，对商办地产的信贷条件较苛刻，商办地产贷款门槛远高于住宅贷款。目前，纯商业地产合作的银行仅有地方性银行，如赣州银行、浦发银行、九江银行等。调研企业反映，大部分商业银行不受理二手商办用房按揭贷款，对于新建商办用房贷款审批也较为严格。据赣州市某房地产开发企业反映，由于商业地产首付比例高，贷款年限短，贷款利率高，客户购买压力较大，商办房产销售受阻，该项目目前的商办地产去化仅三分之一左右。另外，部分房地产项目公司反映，由于银行贷款额度更偏向住宅地产，商业地产信贷额度有时会被挤出，导致一些已交首付的客户贷款办不下来，不得不退房。
（四）过户成本较高，交易流转困难
商办用房地产过户交易成本较高，直接影响二手商办用房的市场流通，降低了购买者的投资欲望（唐兵，2024）。此外，商办地产购置费用普遍较高，中间交易过程中存在大量的税费，加上产权年限较短，影响了居民投资的积极性。商办地产公寓产权年限只有40—50年，土地年限到期需缴纳总市值7.5%的土地出让金。
（五）重开发轻运营，管理水平落后
不少开发商在对商业地产项目进行开发时仍沿用此前住宅地产的经营管理模式，过分重视短期利益，在项目完成之后立即进行出售，以求迅速回笼资金并获得利润（陈友华、杨慧康，2024）。一些商办地产项目前期销售后未能对项目进行后期运营和管理，也未作长期经营规划，导致后期销售遇阻；一些项目配套设施建设不完善，项目周边道路、公共交通、车位等配套设施缺失， 人气不足，导致项目租售经营困难。
新发展模式下商办地产去库存对策建议
（一）加强科学规划，平衡市场供求
商办地产发展到今天， 已经从“增量时代”转变为“存量时代”，商办地产功能要求发生了很大改变。各地要摒弃传统的商住土地配比方式和开发模式，加强顶层设计， 科学合理规划。根据城市发展定位和人口规模，结合交通、出行、消费方式的改变， 结合“互联网+”在教育、医疗卫生服务、文化、旅游等方面需求的升级换代，按照供给侧结构性改革需要，完善土地利用总体规划和年度计划，严控商服用地供应规模，对商办用房用地供应实行总量控制、分区限制（刘孝斌，2020），对库存较大的区域应严格限制商办用房用地供应，在出让商住用地前，合理控制商办用房面积比例和业态种类，逐步实现商办地产的供求平衡。各地在城市规划过程中要做到理念先行、规划先行，因地制宜， 科学规划商业地产的定位、特色、规模和目标，加强市场研究，适度建设特定主题或特色商业地产项目，为投资者创造更多价值，最终促进商业地产健康、有序、协调发展。
（二）强化政策扶持，降低交易成本
为了纾困商办地产、营造更好的市场环境，政府可在信贷、税收等方面强化政策扶持，优化服务流程。
一是加大金融机构支持力度。在风险可控的情况下，银行金融机构可加大对个人购买商办用房按揭贷款的支持力度，加大对商办用房交易的信贷支持，降低交易门槛， 简化其抵押贷款的审批流程，并合理确定贷款利率， 避免产生商办地产的信贷挤出效应。
二是对商办地产的交易和租赁给予一定的税率减免或租赁补贴。可根据商办地产市场现状，在科学评估的基础上，对商办用房基准税率、基准价格进行适当的调整， 减少商办地产的土地增值税预缴比例及征收比例，探索建立动态调整机制（ 马云辉，2021），减轻企业资金压力，吸引投资者购买和租赁商办地产。
三是出台支持政策，助力商业市场去库存。在目前房地产持续调整阶段，可研究出台新一轮促进房地产消费的政策措施，比如实施“以旧换新”、房票安置、发放购房优惠券等，也可给予商办地产招商优惠支持，如为新入驻的商业品牌给予适当补贴或通过在线上平台发放线下购物券等方式，进一步提振消费信心，营造商业市场氛围。
四是扎实推进“保交房” 工作，压紧压实属地责任， 继续用好房地产融资协调机制，推动更多符合条件的项目进入“白名单”，鼓励地方政府加快收购存量商办地产用作保障性住房，进一步引导市场预期，缓解企业资金压力，加快推动商办地产去库存。
（三）转变经营思路，加大销售力度
政府要加强引导、支持房地产开发企业将商业办公等非住宅地产整体或部分转型。根据企业主体的不同需求，提供差异化的项目产品，避免开发项目同质化。进一步完善商办地产项目周边的交通、车位、医疗、教育、养老等配套基础设施，建立完善的商办地产调控管理体系（张婧婷，2020），解决商业综合体开发、运营的后顾之忧。鼓励房地产开发企业转变经营思路，通过业态和功能的合理布局或调整提升商业地产价值，通过不同的主题功能设计和差异化的服务有效激发新兴产业机构对物业载体的需求，消化商办用房库存、盘活存量。鼓励房地产开发企业根据市场形势灵活调整销售策略，进一步加大促销力度，加快去化速度以减轻资金压力。按照严控增量、优化存量、提高质量的要求， 进一步提高商办地产品质，鼓励各地推出一批品质较高、有吸引力的“好房子”，不断满足市场的品质化要求（崔霁， 2024）。
（四）优化开发流程，强化运营管理
商办地产开发商亟须改变陈旧的“拿地—建设—招商— 出售”开发模式，可引进和借鉴发达地区的开发程序，即“拿地—定位—招商—建设— 经营管理”。项目开发之前， 按照城市规划确定业态类型，完成商业规划和招商工作，实现“订单式开发”（范云翠、苗金叶，2024）。在商业地产的招商工作中，要引进专业化的品牌管理公司。资产运营、管理、服务能力的高低直接影响项目规划、未来发展的目标定位、招商资源的渠道管理、租户品牌管理、客户服务管理等方面的质量与水平，影响商业地产的价值和发展水平。为便于商办地产投资开发、运营管理等各相关方进行信息交流与商业协作，应逐步建立商办地产市场信息化平台，为商办地产在开发、融资、经营运作等各环节提供服务。
（文中数据均来自于江西省赣州市统计局2023年1-12月统计月报数据，参考文献略）
作者单位：江西省赣州市统计局普查中心
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