邹琳华
所谓的房价结构性上涨，指的是部分城市、区域房价的相对独立上涨，是对应于房价全面上涨而言的。2020年以来，受疫情及周期性因素影响，世界经济陷入阶段性低谷，我国部分产业和城市经济也受到疫情较大冲击，房价已不再具备全面上涨的基础。
另一方面，美国等部分发达国家为避免经济深陷衰退，实施了“不限量”的宽松货币政策，刺激强度空前。为了促进疫后经济恢复，我国有以更大的宏观政策力度对冲疫情影响的需要。具体来说， 积极的财政政策将更加积极有为， 稳健的货币政策将更加灵活适度。通过降准、降息、再贷款等手段综合运用，以保持流动性合理充裕。而货币环境的相对宽松，以及公共支出的扩张等，都会对房价产生提振作用。
由于政策利好及疫情冲击两方面影响的区域不平衡性，使得少部分城市房价已经出现较快上涨。当前部分城市房价的结构性上涨是否会在一定范围内蔓延扩大？疫情将对中国房价格局构成何种影响？对这些问题的探究具有重要现实意义。
近期房价上涨的结构性特征及其演变
1.粤港澳大湾区房价率先出现结构性上涨，并有扩散至其他一线城市的迹象
据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组的大数据分析， 2020年以来，在粤港澳大湾区除港澳外的其他核心城市中，深圳和东莞率先出现房价显著上涨，但其周边城市并未同步上涨。纬房指数（纬房指数为基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数，具有较强的同质可比性。通过新技术的应用，纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。由于重复交易模型的特性，纬房指数主要监测存量住房价格变动）显示，2020 年上半年深圳房价累计上涨11.35%， 东莞累计上涨10.68%，房价涨速相对较快，两城房价水平也创出新高。深圳、东莞邻近的城市中，上半年珠海房价累计上涨1.15%，广州累计上涨0.23%，佛山累计下跌0.63%，中山累计下跌1.02%，均尚未出现异常上涨（见图1）。
在粤港澳大湾区房价率先出现结构性上涨之后，我国另外两大城市群—环渤海和长三角城市群，近期其核心城市房价也开始出现结构性上涨迹象。
纬房指数显示，作为环渤海城市群龙头城市的北京，2020年上半年房价累计上涨2.81%，涨速相对稳中略快。环渤海城市群其他核心城市中，上半年大连累计上涨3.36%， 沈阳累计上涨3.12%，天津累计上涨0.34%，石家庄累计下跌0.07%，青岛累计下跌0.21%，济南累计下跌0.28%。除大连、沈阳稳中略快外， 环渤海城市群其他核心城市涨速基本在合理范围内，市场较为平稳。
作为长三角城市群龙头城市的上海，2020年上半年房价累计上涨4.72%，涨速处于较高区间，但房价水平仍未创出新高。长三角城市群其他核心城市中，上半年无锡累计上涨5.38%，南京累计上涨2.8%， 杭州累计上涨1.88%，合肥累计上涨1.76%，苏州累计上涨1.51%。除无锡等涨速较高外，多数城市也基本在合理范围内，市场相对平稳。
2.深圳房价开始由结构性上涨向全面上涨转变
作为近期房地产焦点和风向标城市的深圳，其房价开始由结构性上涨向全面上涨转变。
纬房指数显示，2020年一季度，深圳南山区、宝安区、福田区领涨，罗湖区、龙岗区涨速相对较低，呈现显著的结构性上涨格局。其中，一季度宝安区房价累计上涨6.02%，福田区累计上涨4.25%，南山区累计上涨4.29%，罗湖区累计上涨1.84%，龙岗区累计上涨1.75%。
2020年二季度，深圳房价的局部上涨有空间扩散的态势。纬房指数显示，二季度深圳宝安区房价累计上涨11.27%，南山区累计上涨10.06%，福田区累计上涨9.85%，涨速进一步加快。一季度房价涨速相对较低的罗湖区、龙岗区上涨也开始加速，二季度罗湖区累计上涨6.53%、龙岗区累计上涨4.32%（见表1）。
3.一二线城市价量齐升，四线城市房价下跌
全国大城市房价总体稳步回升。反映全国24个核心城市（均为一二线城市）房价总体变化的纬房核心指数（纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞。其中包含一线城市4个，二线城市20个。纬房核心指数以2018年1 月为房价基期，以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算）显示，2020年6月，核心城市综合房价已经创出2019年以来的新高，但是仍略低于2018年中的房价水平。2020年6月，纬房核心指数为108.18点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比近半年最低点的2020年2月104.78点上涨了3.8%，比2019年中最高值106.14点上涨1.9%。
大城市二手房成交量创出单月新高。纬房成交量指数（成交量指数以十大城市二手房成交量为基础。十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆，以2017年1 月为100）显示，2020年5月，10大重点城市（均为一二线城市）二手住房成交量指数为285.75，比上月增长23%，为2017年1月以来单月最高二手房成交量水平。2020年6月，10大重点城市二手住房成交量指数略降为234.99，但仍处于历史较高水平。
一线城市房价上涨较快。纬房城市分级指数显示，2020年6月， 一线城市综合房价环比上涨0.98%, 涨速相对较快；二线城市综合房价环比上涨0.49%，四线城市综合房价环比上涨0.55%，涨速稳中略高；三线城市综合房价环比上涨0.08%，房价相对稳定。
后疫情时期的房价格局分析
从当前情况看，部分一二线城市房价较快上涨属于结构性上涨， 并未出现全面的房地产热。同时， 多数城市房价与交易在受疫情冲击后都基本恢复，也未出现显著的市场衰退。那么，部分一二线城市房价的结构性上涨未来是否会进一步扩散呢？四线城市房价是否会进一步下跌？后疫情时期房价格局将向何方向演变？
未来影响短期房价格局的重要因素主要有：
疫情对住房需求的负向影响。疫情冲击造成经济增速、居民收入及实际就业水平同时下降，并且使居民投资风险意识上升，从而会显著降低购房需求。部分支柱产业受疫情冲击较严重的区域，住房抛售压力也会增加。
与一般的自然灾害不同，本次疫情对经济增长的影响具有全球性和区域不同步性。在全球化背景下，这意味着对经济的负面冲击短期内难以消除，同时各区域住房市场对疫情冲击的反应也会有较大差别。
相对宽松货币环境对住房需求及房价预期的正向影响。为对冲疫情影响形成的相对宽松货币环境， 会降低购房融资成本，刺激购房需求。5年期LPR利率走低，表明当房价不变时，购房实际支付价格降低。同时，相对宽松货币环境也会使通胀预期上升，进而助长房价上涨预期，促使潜在购房者提前入市。
在宽松的货币环境下，资金流入房地产市场概率增加。而在经济前景不确定性较大的背景下，这些资金一般会选择相对安全、且限购不太严格的一线或潜在热点二线城市。因而，如果没有严厉的管控措施，部分一二线城市房价结构性上涨很可能扩展成一二线城市房价全面上涨。2020年7月15日，深圳公布了八项楼市调控措施，对住房投资投机防范措施进行了大幅升级。可以预见，深圳楼市将逐步降温。但挤出的投资投机需求有可能进入周边珠海、广州等城市及其他同类城市，推动其房价上涨。但是，如果宏观经济环境未及时复苏或进一步变差，一二线城市即使房价进一步上涨也难以持续，最终“高开低走”的风险变大。
总体而言，由于影响因素的区域不平衡性，在疫情不突然消失的条件下，部分城市疫情对楼市的负向影响总体将超过宽松货币环境对楼市的正向影响，这种情形主要体现在三四线城市。而另一些城市， 形势则可能相反，住房市场形势总体偏于向上，这种情形主要体现在一线城市及部分二线城市。表现在房价格局上，则是市场冷热不均， 涨跌互现。在内外部经济形势不明朗的条件下，房价不存在全面上涨或持续上涨的基础。
在疫情冲击及宽松货币环境的背景下，短期局部上涨或下跌的风险将并存。从目前情形看，一线城市虽然存在一定房价上涨压力，但由于调控全面升级，市场难以再出现持续大幅上涨。部分潜在热点二线城市容易成为投资热点区域，市场较快升温。但如果调控政策及时跟进，市场会逐步恢复理性。少部分经济基本面受疫情冲击较严重的三四线城市，房价也可能出现较快下跌。
对策建议
针对复杂的内外部形势，一方面，需要坚持“房住不炒”，加强对房价上涨压力较大城市的住房投资投机监管；另一方面，对于受影响较大的家庭，需要减轻还贷压力，避免出现规模性违约或抛售， 促进居民消费。与此同时，需要加快土地市场并轨改革，激发房地产业发展潜力，促进长期经济增长。
1.进一步完善一二线城市及其周边卫星城市的住房投资投机管控措施
一二线城市被一般投资者认为市场安全性、流动性相对较好。特别是部分二级城市，调控政策相对宽松，在特殊情形下更容易成为集中投资投机对象。升级一二线城市调控措施，因地制宜增加限售条款；完善一二线城市特别是户籍相对宽松城市限购政策，对新入籍购房者因地制宜增加社保缴纳条件， 以避免被各地游资及各类闲散资金当作投资投机标的；建立完善一二线城市及其周边卫星城市的住房投资投机联合防控机制。
2.加强信贷资金用途管控
在社会需求萎缩、货币环境相对宽松的背景下，各类资金很容易“脱实入虚”，流入房地产领域， 加大市场波动风险。应加大对金融机构的信贷资金监控力度，加强对资金用途违规失察惩罚，严禁各类消费贷款、非房地产企业经营贷款流入房地产市场；严格限定棚改范围及规模，避免各类地方债假借棚改、旧改进入房地产领域或变相用作土地储备。
3.结合集体土地入市改革，促进住房土地制度改革，在增加住房供给的同时降低房价泡沫
尽管我国长时间为房地产泡沫问题所困扰，但是像我国这样城市化没结束、城镇居民整体住房水平还较低的背景下房地产已经有显著泡沫化特征的，在世界各国发展史上并不常见。其中一个很重要的原因，就是二元土地开发制度对房地产业发展的刚性约束。新修订的《土地管理法》已经为打破土地供应垄断、促进经营性集体建设用地直接入市创造了一定的法律条件。在此基础上，应进一步促进集体土地建设租赁性住房等集体土地利用项目的落地，加快探索宅基地等非经营性集体建设用地的有序流转途径。这样既可以改善居民住宅条件，又能够引导资金流向，抑制房地产泡沫的扩张，更可以拉动经济增长，起到“一石多鸟”的功效。
4.及时有效降低居民家庭短期还款负担
临时性对存量房贷利率进行向下重新定价，同时辅以临时性推迟本金还款或修改本金还款方案等措施。受疫情冲击，一些家庭因工资收入下降、经营损失或财富损失可能会出现还贷困难现象。在当前时期，高达5%-6%的房贷利息，可能会对部分收入不稳定家庭构成一定的经济压力。对存量房贷利息及时作临时性减免，有利于缓解家庭短期经济压力，促进消费，降低系统性金融风险。如果按现有的房贷利率再定价规则，即使对房贷基准利率进行下调或LPR利率下降，一般也要到2021年才能生效，这可能会错过最佳时机，反而增强了市场波动性。也只有及时切实降低贷款利率，推迟本金还款等救助措施， 才不至于使贷款人反而陷入更深的“利滚利”之中。（本文为国家自然科学基金面上项目（批准号： 71774169）“基于互联网大数据和重复交易法的中国城市住房价格指数编制研究”及中国社会科学院国情调研重大项目“房地产调控政策及其效果”阶段性成果）
作者单位：中国社会科学院财经战略研究院