稳经济大盘下的房地产何去何从

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张国云

事关百姓的“衣食住行”, 住房从来没有像今天这样,让人欢喜让人忧。这不,当下的稳经济大盘中,唯独房地产业一时难以振作,甚至还拖了整体经济向上的“后腿”。

党的十八大以来, 房地产业在促进共同富裕方面取得了显著成效。一方面是住有所居,城乡居民住房条件大幅改善。党中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,不断完善住房市场体系和住房保障体系。住房保障力度不断加大,累计建设各类保障性住房和棚改安置房8000多万套,帮助2亿多困难群众改善住房条件,低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保,中等偏下收入家庭住房条件也得到有效改善。另一方面是防范化解重大金融风险取得重要成果。落实房地产市场长效机制,合理满足房地产市场融资需求, 房地产泡沫化金融化势头得到有效扭转。

但是,2022年以来房地产市场整体下行,房地产行业发展面临胶着状态。个别房企在资金链吃紧、到期债务难以偿还的境遇中苦苦挣扎。企业拿地十分谨慎,购房者观望情绪浓厚,无论是新建住宅还是二手住宅, 总体销售情况难言景气。国家统计局6月发布的最新数据显示,今年15月, 全国房地产开发投资额52134 亿元, 全国商品房销售面积50738万平方米,商品房销售额48337亿元,同比分别下降4%23.6%31.5%5月,房地产开发景气指数为95.60,为近一年来最低值。

到底是什么原因造成房地产市场迅速降温? 

在去年上半年楼市火热的背景下,各地为房地产降温出台了一系列紧缩政策,对房地产行业融资作出限制。在降杠杆过程中, 由于部分房企“ 爆雷” , 加上疫情反复, 楼市信心受到打击, 整个市场迅速降温。

确切地说,2021年年初开始实施的“三条红线”“两集中”政策,本意是化解房地产行业为金融市场带来的系统性风险,让房子回归居住本质。抑制房地产的资本属性,其做法本身没有错,问题是“心急喝不得热粥”,有些地方做过了头,这就损害了房地产的消费属性。 

2022316日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议提出,要“积极出台对市场有利的政策”“慎重出台收缩性政策”。此后,央行、银保监会、证监会、财政部、外管局分别表态,维持房地产行业稳定。

后续一系列“真招”开始出台。515日,央行会同银保监会将全国范围内首套房贷款利率下限,从不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR),调整为不低于相应期限LPR20 个基点。520日,央行引导5 年期以上LPR下行15个基点。随后,北京、上海等多个城市的银行将房贷利率下调,部分城市的银行首套房贷款利率已低至4.25%。进入6月,各地楼市政策继续呈放松态势。根据中国指数研究院统计,至少有70余城因城施策出台了政策超百条。

——多地城市房地产政策松绑。近期,武汉市房地产交易中心提出,即日起至今年年底,本市户籍居民通过父母投靠、二孩三孩政策购买的第三套住房,可无条件在限购区再购买第四套住房。624日起, 非合肥户籍的外地居民家庭, 通过补缴社保、个税即可购房。南京、成都、杭州、长沙等多个强二线城市也都在放宽房地产限购措施之列。不少城市并非只出台一次政策,而是逐步从公积金、购房资格等多方面放宽限购。

—— 一些地方政府推出“房票”。620日,《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称《办法》)发布。根据《办法》,房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后,征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。简单来说,被征收人可以拿着房票在所有参与房票政策的商品房中自行购买。当票面金额不足以支付购房款的,不足部分被征收人可以申请贷款,拆迁户也可不接受房票安置。《办法》称,房票超1 2 个月未使用的, 重新按照货币补偿方式进行安置。为鼓励被征收人使用房票,郑州市提供了安置补偿权益金额8% 的奖励、现金补偿、3个月过渡费等激励。事实上,2022 年以来, 河南许昌、湖北鄂州、浙江宁波海曙区等地先后推行房票政策, 浙江宁波奉化区更是时隔6年重启这一举措。郑州作为省会城市,计划在市内8区推行,这样的覆盖范围还是首例。

——个别房企以农产品换房。在河南省商丘市民权县的建业河畔洋房,可以“2/斤, 小麦换房”;在河南省开封市杞县的建业城,则可以“5/ 斤,大蒜换房”。据了解,小麦的收购价是21斤,只能抵首付款,最高可抵16万元。楼盘均价为5800元左右,户型建筑面积约117144平方米,以此计算,16万元最多能占到首付款的八成左右。而杞县是“中国大蒜之乡”,目前市面上大蒜的价格是每斤1.5元左右,房产公司按照5元收购,但需交2 万元定金,其他的首付则可用大蒜抵,一套房子最多用2万斤蒜,大约是10万元。

——房地产商信心有所恢复。628日下午,万科举行年度股东大会。会上,面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题,万科董事会主席郁亮表示, 短期市场已触底,恢复是一个缓慢、温和的过程。自2017年成为万科新一任董事会主席以来,郁亮的观点往往受到业内人士乃至整个市场的关注。2022年初,郁亮表示,房地产行业已进入“黑铁时代”。他还特别强调,2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始。

——地方出台房价“限跌令”。房地产行业当前严重两极分化,一方面一线城市严格限涨,另一方面二三线和低线城市严控“限跌”,背后反映的是城市间迥异的供需态势。前不久,福州市平潭县发布通知, 要求房企实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%,对超出规定幅度的,不予办理网签、备案。据统计, 自20218月以来,已有超过20 个城市对房企大幅降价采取了相应措施,其中包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。

中国有句古训,解铃还须系铃人。坦率地说,当下房地产的问题,是预期出了问题。

第一,要从共同富裕的战略目标上看待房地产发展。习近平总书记在《正确认识和把握我国发展重大理论和实践问题》中明确提出,正确认识和把握实现共同富裕的战略目标和实践途径。共同富裕是社会主义的本质要求,是中国共产党为之奋斗的目标,“居者有其屋”是实现共同富裕的重要内容之一。从不同研究测算看,中国居民家庭住房占家庭资产比重的70%左右,远远高于国际上其他先行城镇化的国家。如何更公平、更有效地调节房地产业对社会财富的分配,是公共政策必须完成的历史命题。

其中尤为重要的是,在城乡二元结构的历史因素下,住房往往与教育、医疗、就业、社保等公共服务紧密关联。年轻人不买房,恐怕连自己孩子入托入学都成了问题。从这个层面看,“租售并举”的难点其实并不在房子本身,而是能否实现“租售同权”。

第二,要从国民经济大盘中的占比看待房地产发展。从经济上说,一个行业占了GDP 5%以上,就是支柱行业, 那中国房地产业占多少呢?据国家统计局统计,2021年房地产业增加值全年仍然达到了7.76万亿元,建筑业增加值8万亿元,加起来占GDP14%左右,可见房地产业对国民经济的贡献。事实上,欧美国家的房地产业已经发展了上百年, 现在依然是支柱产业。

另外,房地产业对经济带动作用也比较明显。据统计, 房地产业与统计局行业分类的42个行业中的38个都有关联, 因此, 平稳健康发展房地产业,就基本能带动整个经济的发展。

第三, 要从百姓“ 居者有其屋”的角度看待房地产业发展。住房问题是事关民生的重大问题,关系着千家万户的基本生活保障。在中国老百姓的心中,房子始终有着沉甸甸的分量;而要去银行贷款,银行首先要的是房产抵押。对于广大普通百姓来说,在这个缺少更多个人投资渠道的年代, 恐怕房子是为数不多的能让他们既享受到使用权又享受到投资收益的财产。其次,房地产业能保民生保就业。据统计, 中国房地产业从业人数超过一亿, 如果房地产业有个“ 闪失”,将会影响多少人的饭碗? 

综上可见, 房地产业涉及的规模大、链条长、牵扯面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资中,在地方财政收入中, 在金融机构贷款总额中都占有相当高的份额, 对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。鉴于此, 当务之急就是要继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位, 探索新的发展模式, 坚持租购并举, 加快发展长租房市场, 推进保障性住房建设, 支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求,因城施策,这样才能促进房地产业良性循环和健康发展。具体说: 

——要提高站位,房地产是经济问题、民生问题,更是政治问题。房地产是一个非常特殊的产业,主要是它的产品有两重属性,一是消费属性,就是满足居住需求;二是投资属性,就是追求保值增值。消费属性是基础,投资属性更不能脱离消费属性。当前,房地产市场形势不容乐观,正在通过经济增长、投资、财政收入、金融、居民财富效应、就业、社会稳定等七大渠道快速传导,影响经济社会稳定大局。

住房问题关系国家经济健康稳定发展、关系整个社会和谐稳定,既是经济问题,也是社会和政治问题, 对此不可掉以轻心, 更不可短期化, 而是要看到住房问题的重要性与严重性。政府对稳房地产市场的决心不会因内外形势变化而改变。对于房地产市场调整,地方政府也要负起责任。

—— 要旗帜鲜明, 尽快给投资主体和百姓一个可靠的预期。当务之急是要加强市场预期引导。今年以来,受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响,房地产市场预期转弱。对此,政策已经开始发力,不论是调整首套房按揭利率下限,还是五年期以上贷款市场报价利率超预期下调,抑或是部分城市逐渐放开限购限贷,都意在改善需求、稳定预期。接下来,各地需要根据实际情况因城施策,落实好房地产金融政策,进一步扭转消费预期。

目前居民需求端购房预期有所好转,但供给端预期并没有改善。正如429日中央政治局会议指出的,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。”建议多部门配合协同,尽快制定出台综合性权威性房地产政策文件, 明确房地产未来的新体制、新模式到底是什么样的,明确房地产税收、信贷、土地、限售等政策大方向,给房企和居民一个可靠预期。同时,也有利于解决当前各地出现的一些不规范的房地产刺激政策。

——要长短结合,进一步促进房地产市场平稳健康向前发展。当前并不是简单传统意义上的“救房市”,而是在稳房市的同时,发挥其实体经济属性, 避免其金融属性“死灰复燃”, 实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定发展,又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展的调控目标。

短期政策目前很多,但不外乎下列做法。如,适当降低人口流入地区限购门槛,增强市场信心;适度松绑二手房限价政策;下调首套房首付比和改善型二套房首付比,减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力, 实现居民“ 住有所居”“ 住有宜居”; 下调房贷利率,加快贷款审批;提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付;北上广深等适当降低落户和购房门槛,充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律;房企通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险等。

长期政策应围绕四个方面展开:一是推动都市圈城市群战略。党的十九大报告明确指出,以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。长期以来, 我们在“ 控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展” 的“ 小城镇派” 的思路影响下, 人口向大都市圈集聚, 但土地供给向三四线城市倾斜,人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配, 这是导致“ 一二线高房价、三四线高库存”的根源。二是以常住人口增量为核心, 改革“人地挂钩”,优化土地供应。未来应坚持都市圈城市群战略,推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则,优化当前土地供应模式。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式,形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。三是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策, 稳定购房者预期, 支持刚需和改善型购房需求, 同时抑制投机性需求。规范房企融资用途, 防止过度融资, 同时支持房企合理融资需求,提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。四是稳步推动房地产税试点。稳增长是今年宏观经济的头等大事。日前财政部表示, 综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方造成的影响。

住建部原副部长仇保兴讲过,因为我国居民财富构成的75%都放在了住房中,如果房价暴跌,很多人将成为“负翁”。所以,我们坚持“房住不炒”,稳住房地产大盘,这不仅是稳经济,还是稳财富。怎么稳呢?亦如伯南克、盖特纳和保尔森在合著的《灭火》一书中所说的,一旦发现隔壁着火了, 当务之急是灭火,而不是指责邻居的粗心大意,因为一旦火势蔓延,自家的宅子也不保。这是三位“救火队长”对世界各国的警示。目前房地产问题是发展中的问题,唯有用改革的办法才能解决,等“灭火”之后再讨论问题起因、建立防火墙制度也不迟。

相信, 只要房地产业在“稳经济”的大盘下重新振作精神,才有可能获得房地产业的平稳发展,进而实现我国经济行稳致远。

作者为浙江省服务业联合会会长

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