邹琳华
儿童入学资格（学籍）与是否购房变相挂钩，是造成近来一线城市房价大涨的重要实际因素。赋以租房与购房者子女同等的入学权利，针对新购学区房率先开征房产税，有利于发展住房租赁市场、降温大城市楼市，促进公平与效率更有利于国家民族长远发展。
“学区房热”推高一线城市房价
2015年4季度以来，中国一线城市房价出现一波快速升温。严格的划片就近入学政策造成的购房恐慌（并不局限于优质学区房），是本轮一线城市房价暴涨背后的重要实际驱动因素之一。根据国家统计局最新数据，2016年9月，北京、上海、深圳三个一线城市二手住房价格同比分别上涨18.59%、26.81%、41.88%，涨幅冠全国之首。作为二级明星城市的南京、杭州、厦门、合肥等，房价同比涨幅也非常大。
由货币信贷宽松诱发的局部住房投机，是这波一线城市房价大涨的外部条件。从理论上看，住房具有天然的投资品属性，住房交易需要巨额的资金支持，房价上涨同时也必然是一种货币现象。从政策面看，购房金融环境极为宽松，对购房的信贷支持不断加码，形成极有利于住房泡沫扩散的金融条件。自2014年9月以来，一线城市二套房信贷管制不断放松，二套房的认定条件从“认房又认贷”改为“认贷不认房”，这意味着如果首套房贷还清二套房仍可以享受首套房的按揭优惠政策；二套房按揭首付成数大幅调低，由以往的7成降为目前的4成左右；持有住房的成本不断下降，央行自2014年以来已连续6次降低贷款利率，目前一般按揭贷款基准利率商业贷款仅为4.9%，公积金贷款仅为3.25%；货币投放量不断扩张且主要被投入于房地产市场，2016年9月，广义货币(M2)余额151.6万亿元，同比增长11.5%，2016年7月份全国人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门中长期贷款增加4773亿元。
严格的就近划片入学造成的购房恐慌（并不局限于优质学区房）及疯狂的学区房投机，则是本轮一线城市房价暴涨背后的重要实际驱动因素。诚然，所有的房价大涨背后，都需要有资金面作支撑。但本轮一线城市房价暴涨，除了局部“金融泡沫”，还可能有其更深层次的现实原因。在本轮房价上涨过程中，根据从北京、上海、南京等热点城市获取的购房样本，发现多数购房者的背景并没有任何特别之处，他们既非资本运作能人，更不是金融地产行业从业者，而只是中等收入的平常家庭而已。而他们购房的动机也不是为了投机炒房，而是为了孩子当前或未来上学需要。这些热点城市“逆市”购房者的背景与购房动机，都很难直接与“金融泡沫”相关联。
房价数据也印证了关于购房入学推高一线城市房价的论断。2016年9月，北京市单价最高的30单二手住房交易，基本上都发生在西城区的“老破小”小区中，住房条件非常差，对房价的支撑主要来源于房屋产权人对优质学校入学资格的垄断性占有（见表1）。
这30单交易中，最高单价为149942元/平方米，总价为2096万元，最低单价为138095元/平方米，总价为145万元。最大面积150平方米，最小面积11平方米。其中有平房5单，平均单价为141795元/平方米。楼龄在1980年及之前的有8单（包括建筑具体年限不详的5单平房），1981-1989年的有7单，1990年代的有7单，2000年之后的仅有8单（其中2010年之后的2单）。从学区分布看，奋斗小学的学区房2单，宏庙小学学区房5单，中关村三小万柳校区学区房3单，育翔小学学区房2单，人大附中朝阳实验学校学区房2单，西单小学学区房5单。从区县分布看，高度集中于西城区，西城学区房21单，海淀学区房4单，东城学区房3单，朝阳学区房2单。
相比“老破小”学区房疯狂投机炒作，更为疯狂和奇葩的是针对学区地下室的投机。绝大多数地下室终年阴暗不通风，无手机信号，并不具备正常的居住条件。但由于部分地下室可以落户入学，形成“学区地下室”，从而使其产生了远高于其使用价值的价格。表2为2016年9月北京市单价在9万元/平方米以上的学区地下室交易。2016年9月北京市单价在5万元/平方米以上的学区地下室交易共获得样本58件，其中9万元/平方米以上的8件。在这8件中，最高单价为116667元/平方米，最高总价为636万元，最低单价为90085元/平方米，最低总价为399万元。最大面积为71平方米，最小面积为36平方米。西城区5单，海淀区1单，东城区2单。其中2单为育翔小学学区房，2单为史家小学学区房。多数人天价购买地下室并非为了居住，而仅仅是对入学资格的投资。
入学资格与购房变相挂钩引发学区房抢购
入学资格与购房变相挂钩，租房者子女面临入学困难。通过更深入的调查研究发现，严格就近划片入学政策实施后，多数城市的儿童入学条件，无论是“单校划片”还是“多校划片”，都变相指向自有产权住房。而租房者并不能算是片区的一员，子女极可能无法在当地入学。即使运气好得以入学，也只能按本区县教委指定进入最差的学校就读。以北京市西城区新公布2016年小学入学条件的为例，三类无房户子女都可能无法入学：一是集体户籍无房户，如果未获公房配租，仅租住私人住房，子女将无法在当地入学；二是具有其他区县户籍，但在该区工作和实际租房居住（无自有产权住房）的家庭，子女将无法在就业和实际居住地入学；三是外地户籍租房居住者，需要办齐苛刻的五证（实际需要提供的证明可能多达28个以上），否则也将无法入学。
但另一方面，如果在片区购买了自有产权住房，则这些子女入学难题大都能迎刃而解。前两类无法入学的家庭现在可以优先入学，第三类外地户籍家庭除了在北京等特大城市，购房后也可顺利落户入学。在有些学校，还将购房入户的年限与入学资格相挂钩。要顺利入学，父母不仅要买房，而且要提前尽早抢房，最好孩子一出生或未出生之前就把房子买好，否则一切都可能来不及了。
据此也可以推断，如果现有的儿童入学条件不发生变化，一线城市房价在经历了本轮猛涨后，即使出现短期调整，其长期上涨趋势也不会有所改变。当购房几乎变成了子女成功入学的充分必要前提条件，一线城市住房特别是学区房逆市出现恐慌性抢购也就并不奇怪了。尽管房价已经过高，经济基本面也不大支持房价上涨，但购房者逆势抢房的行为并不能简单称之为非理性。中国社会受儒家文化影响巨大，向来极为重视子女教育。古人尚有“孟母三迁”之佳话，如今为了子女入学资格砸锅卖铁购房也就不奇怪了。如果坚持不接受高房价不买房，不仅孩子无法接受正常教育，还有很大可能性出现留守儿童的人伦危机。这是任何为人父母者都不愿意接受的。与高价自买自卖套取银行贷款的炒房神话相比，这些才是实实在在的住房“刚需”，也是房价大涨能够看得见摸得着的推动力。
租购房同权降温一线城市楼市
应尽快纠正现有儿童入学政策的偏差，明确赋予租房家庭与购房家庭子女同等的入学权利。租购房同权有利于促使特大城市房价回归理性，避免非理性抢房运动及购房恐慌的形成。
租购房同权同时也是“建立租购并举的住房制度”的首要条件。2016年《政府工作报告》提出要“建立租购并举的住房制度”，2016年5月17日国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，这首先需要落实租房家庭与购房家庭的同等入学权利，否则住房租赁市场无法发展。
租购房同权有利于国家民族的长远发展。从长远看，实施租购房子女同等入学，不仅有利于促进自由迁徙，更有利于提高低收入阶层的受教育水平、增进社会凝聚力，这对于国家民族的发展无疑具有深远的正效应。
实际操作中，在特殊情况下可考虑用实际居住条件替代自有产权作为优质学区入学标准。在实施租购房家庭入学同权后，对于多数学位不紧张的片区而言，在本学区实际居住（租购房均可）就可作为入学的唯一住房门槛。为避免少数热点学区出现群租挤兑入学的现象，这部分热点学区可采取国际通行的作法，在废除自有住房条件的同时，增设实际居住条件作为入学门槛。并通过定期与不定期入户访问调查、全社会公开监督等办法，来保证入学儿童其家庭租购的住房能满足基本居住条件。以实际居住条件而非产权作为优质学区入学标准，也可以有效避免不具备居住条件的破败平房、地下室售出天价的社会冷笑话再度出现。
新购学区住房可率先开征房产税
在就近入学的条件下，优质学区的优质教育资源不再具有公共产品的标准特征。学位为学区内的居民所垄断性占有，其他居民无法享用。高昂的学区房价也表明，优质公共基础教育终将沦为富人的专利。虽然优质的公共教育资源已经沦为少部分私人的专属资源，但从供给端看，这些优质的公共教育资源的办学成本仍然由全体居民承担，住在优质学区中的富人并没有为此多出一分钱，政府和学校也并未从学区房的垄断性高价收益得到任何好处，这显然是不公平的。不仅存在劫贫济富的问题，而且也违背了成本收益对等的基本经济原则。
从公平的社会原则和成本收益对等的经济原则出发，优质公共基础教育所产生的高于平均水平的办学成本应由学区内的业主共同承担，这也是国际普遍通行的公共筹资经验。在公共基础教育水平客观上存在较大差别的条件下，可对学区房率先开征房产税，并将其中一定比例用于学区办学，从而实现公共基础教育投入与产出（质量）的良性循环。考虑到住房产权的历史延续性、政策的可操作性及抑制学区房投机的政策目标，对优质学区房开征房产税，应主要针对于新购学区住房。如果设计合理，对新购学区房的征税有望实现多方共赢，这也可以作为推进房产税改革的一个突破点。
尽管从长远看，公共服务的均等化才是我们追求的终极目标，但公共基础教育水平的差别化仍将在较长时期内存在，这是发展的阶段性问题。在当前阶段，我们不仅需要向均等化努力，还需要对现实存在的公共资源非均等分配进行适度经济调节，避免其成为少数人牟利的工具。
作者单位：中国社会科学院财经战略研究院
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