王继源
典型国家城镇化率达到60%以后，陆续进入城镇化中期向后期的过渡期，在速度、动力、模式、路径、形态、理念等六个方面出现一系列调整。城镇化的阶段性变化从需求侧、供给侧、管理侧深刻影响房地产市场的发展，通过人口、产业、土地、交通、法律、金融等因素推动房地产业的转型，从而在开发规模、住房需求、开发模式、融资方式、开发空间、开发理念、市场价格、住房保障等八个方面出现新的特征。建议积极借鉴发达国家经验，适应新趋势新变化，推动我国房地产持续健康发展。
典型国家城镇化率达到60%以后的主要转变
从全球城镇化先发典型国家发展历程看， 城镇化达到60%以后，陆续进入城镇化中期向后期的过渡期、转型期、变革期， 城镇发展开始呈现出新特征、新趋势、新规律。
（一）速度放缓：城镇化率从年均提高一个百分点以上的高速增长逐步回落到一个百分点以内的快速增长
整体看， 发达国家城镇化率在低于50%时，城镇化率年均提高一个百分点以上是常态，达到60%后城镇化速度开始陆续放缓，但幅度不大，超过70%后则会出现普遍的显著放缓，不同国家放缓的起始时间、幅度不尽相同。日本、韩国分别在50%—60%和60%— 70%区间时，城镇化年均提高速度基本相同， 直至75%以后城镇化速度出现断崖式下滑。美国、西班牙、俄罗斯在城镇化率达到65%以后出现小幅放缓，70%以后动力大幅衰减。作为例外， 巴西在50%—80%区间城镇化率始终呈现匀速提高， 没有明显的放缓趋势。
（二）动力升级：城镇化主要驱动力从资源要素驱动的传统工业转向人力资本创新驱动的现代服务和先进制造业
城镇化的动力不是固定不变的，随着产业结构调整， 城镇化动力持续更迭，总的趋势是工业向现代服务业转型、劳动密集型向技术密集型产业转型。例如，在城镇化率达到60%以后，韩国、墨西哥的服务业增加值占比明显提速， 年均占比分别提升0.2和0.4个百分点。在日本城镇化率达到60%以后，东京的很多传统制造企业纷纷迁到国外或横滨， 同时出现了一批创新型中小企业，吸引了大量科研和文化机构集聚。在美国城镇化率达到70%以后，纽约的劳动密集型制造业走向衰退，而以金融业、商务服务、文化传媒、总部经济等为代表的第三产业开始崛起。
（三）模式更新：城镇开发模式从外延增量式扩张转向增量扩张、存量更新并重的内涵精致提升
在城镇化发展早期，城镇主要开发模式是增量扩张，当城镇化发展到一定阶段，城市整体框架基本确立、主要基础设施基本建成以后，就进入品质提升、设施高效、绿色引领、集聚辐射的新阶段，这时存量更新也变得同样重要。美国城镇化率达到70%以后，开始全面实施都市更新计划，在全国范围内开展了大规模的拆迁运动，将清理贫民窟后的土地投放市场出售。法国城镇化率达到60%—70%的区间时， 城市建设重点转向促进城市更新和对历史传统元素的复兴， 加强了对具有法国文化特色建筑的保护。
（四）路径调整：人口流动方向从就近的城乡人口迁移为主转向更大范围的城市间人口迁移
随着城镇化背后人口流动范围扩大和人口流动方向改变，不同区域不同城市分化现象愈加突出。大城市集聚人口依然在持续，美国、日本、墨西哥、俄罗斯、巴西等国家首位城市在城镇化率超过60%以后的一段时间内人口仍然保持高速增长，速度高于全国和全国城市人口平均增速。与此同时，一些中小城市因为人口外流出现收缩现象，1960—2010 年，美国五大湖“铁锈地带” 的底特律、匹兹堡、圣路易斯、克利夫兰、布法罗等城市的人口收缩率超过了50%。
（五）形态转变：城镇化空间形态从单中心转向多中心、郊区化发展， 从中心城市转向都市圈、城市群一体化发展
二战以后， 英国为防止伦敦城无限制膨胀， 制定了“绿带法”，并在伦敦外围规划布置了9座新城， 促进了城市中心区人口向外扩散， 推动了伦敦大都市经济圈的发展， 且促进了伦敦— 伯明翰大都市经济带的形成。美国城镇化率达到65%后（ 1 9 5 0 年） ， 掀起了郊区城市化建设浪潮，大量人口从城市中心移向郊区就业和居住，郊区化进程开启。意大利城镇化率达到65%后（1970年），中心城市的人口和就业开始向外扩散， 与大城市交通联系紧密、公共服务良好的边缘地带开始快速增长。日本城镇化率达到70%后（1970年），开始从东京“单极集中”式扩张转向发展多中心，将地区性管理职能挪到次中心地区、将高科技研发部门转移到城市近郊，大批劳动者向东京都周围的千叶县、埼玉县、神奈川县扩散转移。韩国城镇化率达到60%（1980年）以前，人口主要向首尔集聚，之后则向环绕首尔的京畿道、仁川等首都圈集中。
（六）理念提升：城市发展理念从突出效率转向以人为中心
20世纪80年代后，随着经济全球化的推进，公民权利和平等意识日益增强，可持续发展理念深入人心，城市进入了“以人为本”的发展阶段。城市功能定位从过去的产业或生产力中心转变为区域社会、经济、自然总调控中心，城市发展更加注重生态环境友好、社会和谐包容、文化丰富多样， 绿色、健康、安全、宜居的理念逐步深入到城市规划、建设、管理的全过程。
典型国家城镇化阶段性变化对房地产行业转型的影响机理
城镇化的阶段性变化从需求侧、供给侧、管理侧深刻影响着房地产市场的发展，通过人口、产业、土地、交通、法律、金融等因素推动了房地产业的转型。
（一）需求侧：城镇化阶段性变化通过人口、产业等因素对房地产市场需求总量、需求结构产生重大影响
城镇化进入中后期后，城镇化速度、人口增长速度出现缓慢下降趋势， 加之多年住房供给的公共政策支持， 房地产市场总需求的增长进入相对平稳阶段。但不同城市需求分化加深， 人口流出的中小城市单纯满足基本居住需要的小户型住房需求大大下降， 对改善性中大户型住房需求增长， 而人口大量流入的大城市新市民住房需求持续增加。同时， 城镇化进入中后期后， 制造业比重的下降和服务业上升， 新经济、创新创业等灵活就业、柔性办公模式的发展， 对商业、居住空间和职住平衡提出了新的要求，房地产产品的需求更加多样化。
（二）供给侧：城镇化阶段性变化通过土地、交通等因素对房地产市场的供给能力、供给方式产生重大影响
城镇化进入中后期以后， 居民和工厂集中于市中心所导致的交通堵塞、环境污染等问题越来越突出，中心城区可供使用的土地趋于饱和、房屋新增供给能力下降，城市大规模开发的重点转向郊区和外围， 新建住宅主要集中在与中心城区具备便捷高效交通链接的通勤区。同时， 城镇化进入中后期以后， 为有效防止城市退化，发达国家普遍实施城市更新行动，对中心城区存量住房改造，有效改善了住房供给质量。
（三）管理侧：城镇化阶段性变化通过政策法规、金融等因素对房地产市场调控、住房保障产生重大影响
城镇化进入中后期以后， 随着公民意识的增强，发达国家普遍提出住有所居的目标， 政府对住房保障的介入越来越深，陆续出台了一系列旨在推动保障房发展的法律法规、公共政策、金融支持政策。同时， 城镇化进入中后期以后， 住房存量不断扩大， 伴随着现代金融的快速发展和金融工具的创新，住房市场与宏观经济的兴衰联系越来越紧密，为防范金融风险、抑制房地产泡沫、推动经济增长， 政府对房地产市场的调控也愈加频繁。
典型国家城镇化率达到60%以后房地产行业转型的主要趋势特征
从全球城镇化先发典型国家发展历程看，城镇化达到60%以后，房地产行业随之进入转型期，在开发规模、住房需求、开发模式、融资方式、开发空间、开发理念、市场价格、住房保障等八个方面出现新的特征。
（ 一） 开发规模更趋平稳：新建住宅规模总体呈现稳中缓降的趋势
住宅产业的高增长期主要出现在城镇化快速发展阶段， 随着大规模城市建设“基本定型”、住宅存量的不断积累， 住宅投资增长势头将会经历一个缓慢向下调整的时期，但由于不同国家城镇化进度、人口自然增长速度、吸纳外来移民力度并不相同， 导致住房开发规模的调整幅度、调整周期有很大不同，不能简单一概而论。美国在城镇化率达到60% 以后，新建私人住宅开工量继续维持了60年的高位，平均每年超过140万套，直到2008年金融危机后才明显下跌，2020年已回升到137万套以上。法国在城镇化率55%—70%区间， 是住宅建设规模最大、速度最快的2 0 年， 新住宅建设从每年10万套激增到55万套的顶峰，1973年后规模缓慢下降， 1993年以后基本维持在30万套以上。
（ 二） 住房需求更为多样：除住宅外催生了大量高科技园区、共享办公等新产品
商业、科技、工业、地产相结合，是工业化和城镇化发展到一定阶段的必然要求。在工业化和城镇化的中后期阶段，科技成果产业化转化速度快速提升，一些高科技产业要求集聚化、规模化发展，工业发展与科研机构空间临近的要求日益迫切，于是科技工业地产就应运而生。20世纪60年代，日本通过了“高技术工业及地域开发促进法”，以三井住友房地产集体、筑波新城地产开发公司为牵头的房地产企业推动开发筑波科学和工业园区。纽约在城市功能定位中制定的袖珍工业园区和高科技产业研究园区发展规划，制定了土地等相应支持政策，鼓励有创意的房地产开发，极大地带动了房地产业发展。2000年以后，随着互联网、人口老龄化等社会变革，美国的共享办公空间、医疗办公地产，日本养老地产等新业态新模式不断涌现。
（ 三） 开发模式更为兼顾：新建住房和老旧小区存量住房改造统筹兼顾
发达国家城市更新催生了老旧小区改造等存量住房更新需求。法国城镇化率进入70% 区间后，不再大量直接建房， 转而注重对已有住房的翻修和维护，实施对原有住宿环境进行改善、创造积极的条件以改善居住环境的政策，即所谓的“再居住工程”。美国城镇化率进入70%区间后，政府的工作重心转移到了社区整体建设上，通过修缮而非重建提升现有建筑质量，同时实施“现代城市计划”重点解决贫困社区中的社会矛盾与社会冲突，增加社会服务来提升居民的生活质量。
（ 四） 融资方式更为现代：融资机构多元化、融资工具多样化
在融资机构上， 二战以后德国的住宅信用合作社作为专业性的房地产融资机构获得了快速发展，并得到国家政策的保护或资金方面的扶持。60 年代后，美国政府直接设置和管理了一批房地产金融二级机构，成立联邦国民抵押贷款协会（房利美）、联邦住房贷款抵押公司（房地美）、政府国民抵押贷款协会（吉利美）。在融资工具上， 美国1960年通过的《房地产投资税收法案》使组建房地产投资信托基金成为可能，掀起了一场全面的房地产证券化浪潮，住房抵押贷款证券化、商业房地产抵押贷款证券化、房地产实物资产证券化以及房地产投资基金。1981年韩国国家住房基金（NHF）成立，为公共住房开发机构和指定的建筑商提供低利率贷款。
（ 五） 开发空间更为聚焦：大城市取代中小城市、郊区取代城区成为房地产开发的重点区域
城镇化率达到60%以后， 随着城市和城镇化空间形态变化、产业空间布局变化、人口职住空间关系变化，房地产开发的区域重点也随之改变。韩国城镇化率达到70%以后，从1988年至1991年推动的住房200万套建设和首都圈5个新城市建设政策，4年时间内供应了当时住房库存量的1/3左右，人均住房面积和人均房间数等有关居住质量指标得到了极大提升。美国城镇化率达到65%以后，新建房屋的2/3在郊区，大量郊区写字楼、购物中心、工业园区、饭店和汽车旅馆得到了极大发展。
（ 六） 开发理念更为人性：从注重数量优先转向品质提升
在城镇化率达到6 0 % 以前，随着人口大量涌入城市， 发达国家住房的主要矛盾是房屋供给不足，这一阶段的开发重点是数量优先、扩大供给。城镇化率达到60%以后，前期选址偏远、建设标准低的住房弊端逐步显现，如法国集中建设的租赁住房造成了社会隔离与贫民窟现象，提升开发品质就成了重中之重。日本城镇化率达到65%以后，积极推动住宅产业化，提高住宅品质，降低成本和能耗。新加坡中低收入家庭住宅问题基本解决后， 关注重点转向房地产建筑质量和特色，更加注重生态环境的保护利用。2000年以后， 英国并没有不断扩大用地规模建房，而是进行转型发展，在提高建筑密度、优化设计的同时，降低能耗、保护环境，提倡节能住宅，改善城市生存生活体系。
（ 七） 市场价格更为复杂：长期房价涨幅趋缓但短期波动性增强，暴涨暴跌周期性发生
城镇化率达到60%以后， 发达国家前期积累的住房需求得到部分释放，房价涨幅总体趋缓，但短期暴涨暴跌开始成为主要矛盾，且对国民经济的危害越来越大。韩国在城镇化快速发展阶段， 住房价格上涨较快， 部分年份涨幅一度接近20%，城镇化率超过65% 以后， 房价涨幅明显趋缓， 1986—2013年房价年均上涨率为3 . 5 4 % ， 低于同期消费者物价指数（4 . 2 7 %），但80 年代末和2000年初住房价格的短期猛增， 导致房价呈现“ 阶梯形” 上涨结构。其他发达国家， 日本在20世纪80 年代则有过房地产市场过快增长、泡沫不断增大、最后破灭的惨痛经历， 美国也经历了次贷危机前后房价的暴涨暴跌，并诱发了2008年国际金融危机。
（ 八） 住房保障更为完善：积极发展保障性租赁住房
在城镇化快速发展期， 出现大城市住房难题是世界普遍现象， 发达国家在尊重市场规律的同时， 也注重发挥政府的民生兜底作用， 通过建设保障性租赁住房缓解住房压力。美国城镇化率在5 5 % —6 5 % 的近二十年间， 新建住宅的40%得到了政府的融资资助， 城镇化率超过60%以后， 国家住房总目标是“ 让每个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜的体面住房” ， 对占住户总数18%的低收入者通过廉租屋保障， 房租超过户收入25% 的部分由政府补贴。法国在“ 光辉3 0 年” 城镇化快速发展时期（ 城镇化率5 5 % – 7 5 % 区间） 大量建设租赁式社会住房，在当时有效缓解了住房短缺的矛盾。
对我国的启示和建议
2020年，我国城镇化率达到63.89%，已经进入了城镇化快速发展的后半程，房地产也随之进入调整转型阶段，要积极借鉴发达国家经验，适应新趋势新变化，推动我国房地产持续健康发展。
（一）房地产开发布局要与新型城镇化空间形态相适应
尽管发达国家的住房保障政策总体相对完善，但由于人口大量流入个别中心城市，导致大城市的住房供给依然不足， 结构性短缺压力依然存在。我国的房地产开发布局，要重点面向人口流入量大的中心城市、都市圈、城市群，积极布局中心城市的郊区及通勤地区，避免在人口流出的地区重复建设，造成结构性空间失衡。
（二）房地产开发理念要主动适应绿色低碳化、数字智能化、人口老龄化的未来新趋势
随着城市的发展、时代的进步、观念的更新，房地产产品的社会需求也在不断变化， 人们对住房品质的要求越来越高，追求更加绿色、健康、安全、宜居的居住环境。面向未来半个世纪甚至更长时间，我国和全世界都将面临绿色低碳化、数字智能化、人口老龄化三大转型，对住房品质提出新的更高要求，考虑到房屋作为长期固定资产，使用周期长、改造难度大、维护成本高，房地产开发理念和产品必须在规划建设阶段就未雨绸缪、与时俱进。
（三）对房地产价格的监测预警需要不断持续，决不能掉以轻心
城镇化进入中后期绝不意味着房价波动、房地产泡沫的自动消失。随着发达国家房地产占国民经济比重不断上升、金融属性不断增强、虚拟经济不断扩张，尽管房价长期涨幅趋缓，但短期暴涨暴跌的特征越发明显，更易诱发金融和实体经济危机。我国“ 房住不炒”定位需要长期坚持，对房地产市场和价格的监测预警不能放松，对投机投资性需求要及时调控，始终保持房地产价格相对平稳，促进市场持续健康发展。
（四）保障性租赁住房开放规模要适度、布局上要融合
在城镇化发展过程中，在人口大量流入的大城市周边适度建设低租金的保障性租赁住房，为流动人口提供最基本的住房保障，满足新市民等特定人群特定阶段的过渡性需求， 创造一个有利于劳动力市场流动的租房系统，无论是从促进产业增长和城镇化持续推进的角度看，还是从保障改善民生的角度看，都是必须且必要的。就我国而言，保障性租赁住房要统筹实物量供给和货币化补贴，住房开发规模必须适度且注重与既有社区的有机融合，否则大规模集中开发，长期看可能造成低收入群体的空间集聚和地理锁定效应，引发新的社会矛盾。
（五）住房政策必须与社会政策相协调，共同创造安居乐业的生活环境
在城镇化进程中，住房问题绝非单一的居住问题，而与城市的全面、持续发展密切相关，因此需要从多个方面对住房问题进行合理规划。在我国， 住房政策应该与教育、医疗、就业等其他社会政策相结合， 与土地、财政、环保、城市更新等政策相适应，做好基本公共服务、优美生态环境的配套，打造宜居宜业优质生活圈。
作者单位：中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所
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